Как проверить застройщика перед покупкой строящегося жилья

Покупка жилья в новостройке связана с финансовым риском. С 2004 года права участников долевого строительства защищает федеральный закон. Но подходить к выбору компании нужно ответственно. Необходимо изучить документы, проверить аккредитацию и налоговый статус. Полезные сведения можно получить из отзывов других покупателей. Проверенные застройщики дают о себе полную и правдивую информацию. Найти ее можно в открытых источниках — на сайте компании, официальных порталах государственных структур, форумах жилых домов.

Сайт застройщика

Официальный портал даст много полезной информации о состоянии дел компании. На сайте проверенных застройщиков можно найти:

• исчерпывающую информацию о строящихся объектах — расположение, площадь, планировка и пр.;
• цены на квартиры;
• свежие фотографии объектов с разных ракурсов.

Стоит подходить с осторожностью к компании, если на сайте:

• застройщик только расхваливает себя и уверяет потенциальных покупателей, что он лучший;
• мало данных о строящихся объектах. Местоположение и сроки сдачи конкретного дома указаны размыто или скрываются;
• нет информации о планировке, площади квартир, актуальных ценах;
• указаны заведомо ложные данные. На сайте написано, что новостройка находится в «экологически чистом и тихом районе». На карте видно, что дом расположен вблизи трассы, промзоны или железнодорожных путей;
• нет фото со стройплощадок, или они обновляются редко.

На главной странице вместо достоверных данных может быть предложение позвонить в офис компании. Таким приемом пользуются, чтобы скрыть истинное положение дел и завлечь доверчивых покупателей.

Готовые объекты

Надежный способ, как проверить застройщика, — осмотреть лично готовые объекты. Можно найти в интернете список построенных домов и съездить к ним. Пообщавшись с жильцами, удастся получить такие полезные сведения, как:

• вовремя ли был сдан дом, или застройщик затянул сроки;
• какое состояние жилья при продаже и на текущий момент. В новом доме может быть много щелей, плохая звукоизоляция, инженерные нарушения. Покупателям придется потратить дополнительное время и деньги, чтобы устранить дефекты;
• сдает ли застройщик жилье с внутренней отделкой или голые стены. Выбор зависит от предпочтений покупателя. Одним желательно заселиться в готовую квартиру, другие хотят сами сделать ремонт;
• содержание договора — в нём должны быть указаны сроки, полная информация о квартире, цена.

Побеседовать с жильцами готовых домов можно на локальных форумах. Здесь активно обсуждают сроки заселения, выдачи ключей и документов. Почитав темы, можно получить представление о качестве работы и честности застройщика.

Выезд на место позволит понять, в каких районах компания строит дома, соответствует ли реальная локация заявленной на сайте.

Фотоотчеты

Проверить компанию застройщика можно по фото- и видеоотчетам на сайте и в других открытых источниках. Закон № 214 ФЗ от 2004 года обязывает предоставить полную информацию об объектах. Согласно статье 3.1, кроме документов, компания должна публиковать фотографии площадки не реже раза в неделю.

Насторожить потенциального покупателя должны следующие признаки:

• на официальном сайте и страницах социальных сетей выложены 2–3 фото объекта в одном ракурсе;
• на протяжении времени строительства снимки не обновляются.

У добросовестного застройщика по фото понятно, как меняется внешний вид дома в течение 3–4 месяцев.

Следить за ходом работ можно с помощью лайв-трансляций с видеокамер. Желательно понаблюдать за происходящим 3–4 рабочих дня по 10–15 минут. Если строители повторяют одни и те же действия и движутся по одному маршруту — высока вероятность обмана. На объекте должны быть заметны изменения. Если в течение нескольких дней картинка остается прежней, возможно, на камере стоит «заглушка».

Документы

Проверить документы застройщика можно на его официальном сайте или в офисе. Компания обязана предоставить по запросу:

1. Учредительные документы — ОГРН, устав, выписка ЕГРЮЛ. Следует обратить внимание на пункты «Виды деятельности» и «Исполнительный орган» в уставе. Здесь указаны полномочия руководителя и срок их действия.
2. Лицензию на право вести строительные работы — проверяют сроки, номер, кем выдана.
3. Проекты объекта и договора долевого строительства.
4. Документ о праве собственности на участок. Если строительство ведется на арендованной земле, важно убедиться, что застройщик имеет на это право.
5. Форму договора страхования дольщика.
6. Разрешение на строительные работы — должно быть выдано на конкретный объект. Сомнительные организации могут строить несколько домов, а документы получить на один объект.
7. Финансовые отчеты за последние годы и бухгалтерский баланс.

Если компания отказывается предоставить документы, ссылаясь на «коммерческую тайну» или «внутреннюю политику», высока вероятность обмана. От сотрудничества с таким застройщиком лучше отказаться. Клиент имеет право снимать копии документов или фотографировать.

Особое внимание нужно уделить соглашению о долевом участии. Недобросовестные компании пытаются вместо ДДУ заключать договор соинвестирования или предварительный ДКП. Такое случается, если у застройщика нет разрешительных документов или они не отвечают требованиям закона.

Если договор подписывает не директор компании, требуется доверенность на право заключения сделки. Копию документа прилагают к ДДУ.

Единый реестр застройщиков

Единый Реестр — государственный ресурс, где возможна проверка застройщика по ИНН и другим параметрам. Здесь собрана полная информация о действующих компаниях:

• название;
• юридический адрес и место деятельности;
• номера ИНН или ОГРН;
• сведения об объектах, включая проблемные;
• контакты руководителей.

Дополнительно указана информация о бенефициарах, учредителях и уполномоченных банках застройщика.

Единая информационная система жилищного строительства

ЕИСЖС — портал Минстроя РФ. Здесь есть достоверная информация о компаниях-застройщиках и объектах. На сайте можно найти аналитику отрасли и рейтинг надежности застройщиков.

Основные разделы ресурса:

1. Сервисы. Здесь собраны каталоги новых и проблемных объектов, списки компаний, проверка и сравнение новостроек.
2. Аналитика — обзоры строительных компаний по регионам, рейтинги банков и характеристики объектов.
3. Интеграция — программный интерфейс ЕИСЖС с подробной инструкцией по подключению.
4. Медиа — полезные информационные статьи и новости для дольщиков и строителей.

Достоверность данных контролируется федеральным законодательством. Граждане свободно могут получать информацию о компаниях и объектах. Если в перечне ЕИСЖС нет сведений о застройщике, стоит поискать другую организацию.

На портале дольщик может проверить состояние интересующего объекта. В строку поиска вводят адрес, номер проектной декларации или данные застройщика. Цифровой сервис выдаст полную информацию:

• Срок сдачи дома в эксплуатацию и его соблюдение.
• Плановые переносы даты окончания строительства.
• Процент проданных квартир.
• Цену квадратного метра.
• Документы и фотографии дома.

Результаты проверки можно скачать или распечатать.

ФНС

Еще одно ведомство, где можно проверить застройщика, — официальный сайт ФНС. Если организация имеет долги по налогам или не сдает вовремя отчеты, высока вероятность финансовых проблем. Дольщик рискует потерять вложенные в квартиру деньги.

На портале ФНС есть списки организаций, имеющих налоговую задолженность больше 1 тыс. рублей. Прежде чем заключить договор с застройщиком, желательно проверить его финансовую состоятельность.

Судебные разбирательства

Выбирая застройщика, необходимо ознакомиться с информацией из арбитражных судов. Здесь можно найти данные:

• о текущих или бывших судебных разбирательствах;
• хозяйственных и финансовых спорах;
• делах о банкротстве.

Если компания часто фигурирует в судебных тяжбах в роли ответчика, доверять такому застройщику не стоит.

Дела по искам физических лиц рассматривают в районном суде по юридическому адресу застройщика. Подробности можно найти на сайте инстанции. Необходимо проверить:

• даты судебных заседаний;
• суть претензий партнера или дольщика;
• вынесенное судьей решение;
• размер взысканной с ответчика суммы.

Важно обратить внимание на иски финансовых организаций, предоставивших компании кредит. Застройщик может объявить себя банкротом. Это не значит, что суд гарантированно вынесет решение о несостоятельности. Но если в истории компании есть два и больше таких заявлений, застройщика нельзя назвать благонадежным.

Если в отношении организации открыто исполнительное производство, у нее принудительно изымаются деньги или имущество. Причиной могут быть долги перед:

• кредитными организациями;
• налоговыми органами;
• физическими лицами.

Принудительное взыскание средств возможно, если у застройщика накопились штрафы и пени за просрочку платежей.

Форумы и социальные сети

Полезную информацию можно найти на форумах жителей ранее построенных домов. Такие сообщества могут создаваться на начальных этапах строительства комплекса. В них можно узнать:

• своевременно ли застройщик сдал объект;
• получили ли дольщики полный пакет документов;
• насколько качественно выполнена работа, есть ли серьезные дефекты;
• соответствует ли сданная квартира пунктам договора.

Можно найти в интернете строительные форумы. Здесь обсуждают текущие и завершенные проекты, делятся впечатлениями о партнерах, рассказывают о конфликтных ситуациях.

Проверить застройщика онлайн можно, изучив сообщества в соцсетях. Эксперты советуют относиться критически к компаниям, если в официальной группе:

• закрыты или удаляются комментарии;
• есть только хвалебные отзывы покупателей;
• посты носят преимущественно рекламный характер;
• редко обновляются фото строящихся объектов.

В сообществах надежных компаний с хорошей репутацией можно найти актуальную информацию об объекте, свежие фотоснимки. Покупатели могут обсуждать здесь насущные темы и задавать вопросы администрации.

Дополнительные данные можно найти в группах дольщиков. Они первыми узнают о проблемах компании и делятся информаций с другими потенциальными покупателями.

Сайты и СМИ

Эффективный способ проверки — мониторинг СМИ. В деловых журналах, на информационных и новостных сайтах освещают течение дел крупных девелоперов, достижения и проблемы. Из статей можно узнать:

• историю создания компании;
• данные о смене руководителей;
• текущую ситуацию на конкретном объекте;
• как часто задерживаются сроки строительства;
• объявлял ли девелопер себя банкротом;
• были ли у компании незавершенные проекты.

Проверить аккредитацию застройщика можно на сайте банка, с которым компания ведет дела. Финансовые организации публикуют списки компаний и объектов. В аккредитации может быть отказано:

• молодому девелоперу, только пришедшему на рынок;
• на начальных этапах строительства объекта — она может быть получена позже, когда станет очевидной готовность к сдаче;
• компании с сомнительной историей, долгами в других банках или по налогам.

Получить полезную информацию можно на сайтах-отзовиках. Здесь дольщики делятся впечатлениями о ходе строительства и качестве купленного жилья. Однако к этим данным нужно относиться с осторожностью. Среди отзывов попадаются заказные — хвалебные от самого застройщика или негативные от конкурентов.

Что спросить у застройщика

Если у потенциального покупателя сложилось благоприятное впечатление о компании, можно позвонить и заехать в офис и уточнить детали:

• какие квартиры имеются в продаже: площадь, планировка, цены;
• есть ли акции или сезонные скидки. Если есть, нужно уточнить их условия;
• есть ли разрешение на строительство и другие необходимые документы;
• какие схемы покупки предлагает компания — ипотека, рассрочка, материнский капитал и пр.;
• транспортная ситуация и инфраструктура в районе новостроек;
• стоимость коммунальных услуг.

Во время беседы нужно задать как можно больше волнующих вопросов. Застройщик должен отвечать на них четко и по существу. Если сотрудники стараются уйти от темы или скрывают информацию, необходимо насторожиться.

Договор долевого участия

Обратившись в офис девелопера, нужно изучить проект договора. Согласно этому документу, покупатель дает деньги застройщику. На эти деньги компания возводит дом. Так инвестор может сэкономить при покупке жилья.

В договоре должны быть отражены:

• адрес объекта;
• кадастровый номер участка, где ведется стройка;
• число этажей и номер квартиры;
• планировка: площадь квартиры и комнат, высота потолка, наличие лоджий, тип санузла;
• отделка: материалы, цвет;
• время сдачи объекта;
• стоимость квартиры и цена за 1 кв. м;
• сроки и объем гарантий на недвижимость.

Чтобы ДДУ имел законную силу, его регистрируют в Росреестре. Процедура занимает до одного месяца, в электронном виде — до пяти дней. Покупатель жилья вправе требовать выполнения всех пунктов договора. Если компания не выполняет своих обязанностей, дольщик может обратиться в суд.

Не все покупатели имеют достаточно времени и знаний для полной проверки девелопера. Чтобы не рисковать, лучше заручиться помощью профессионалов. Агентство «МСК КЛЮЧ» проверит проектную декларацию застройщика и другие необходимые данные. Мы тщательно изучаем документацию и проводим экспертную оценку недвижимости. Обратившись к нам, вы будете защищены от финансовых рисков долевого участия.