Содержание:
В строительстве эскроу-счета стали применять с середины 2019 года. Назначение сервиса в основном заключается в защите финансов покупателей, которые приобретают недвижимое имущество в рамках ДДУ.
Эскроу-счета — что это
Эскроу — это специализированный счет в кредитно-финансовой организации, открытый в рамках конкретного соглашения. После перечисления денег он становится недоступным для каких-либо манипуляций до тех пор, пока участники сделки не исполнят предписанные договором обязательства.
Практика открытия счетов эскроу получила широкое распространение. Одна из сфер, где этот инструмент применяется чаще всего, — строительство. Такой подход позволяет снизить возможные риски для обеих сторон.
Участники сделки:
- депонент — покупатель, который вносит оплату;
- бенефициар — продавец, от которого ожидается исполнение всех обязательств в рамках договора;
- эскроу-агент — кредитно-финансовая организация, в которой открывается соответствующий счет.
Согласно законодательству Российской Федерации, правом открытия эскроу-счетов наделены только банки. Отсутствие официального статуса позволяет агенту депонировать (замораживать) денежное вознаграждение, только открыв номинальный счет. В качестве оплаты могут быть использованы не только деньги в натуральном выражении, но и любая другая движимая собственность (активы, ценные бумаги и пр.). Использовать для этих целей недвижимость не представляется возможным.
Эскроу-агент исполняет роль независимого посредника, который является гарантом сделки и отслеживает соблюдение всех условий соглашения.
Для каких сделок применяется счет эскроу
Универсальность счета эскроу позволяет обращаться к этому инструменту в любых операциях, где предметом сделки является:
- первичная недвижимость по ДДУ;
- вторичная недвижимость;
- интеллектуальная собственность (патент, товарный знак);
- любые активы;
- бизнес, вне зависимости от его масштабов.
Все рисковые сделки лучше совершать с применением эскроу-счета, чтобы обезопасить себя от невыполнения договоренностей второй стороной. Этот принцип особенно актуален в случае, если предмет соглашения оплачивается и передается с большим временным интервалом.
Как купить квартиру через эскроу
Открытый при приобретении квартиры эскроу-счет позволяет покупателю обезопасить себя от многих рисков. Жилищная сделка с использованием этого финансового инструмента подразумевает выполнение некоторых манипуляций.
В первую очередь стороны должны заключить договор с подробным указанием обязательств каждого участника сделки — продавец, банк, покупатель.
Трехстороннее соглашение, в рамках которого открывается соответствующий счет, имеет весьма гибкий формат. Депонент и бенефициар вправе регулировать обязательства и прописывать дополнительные условия.
Последующий порядок действий таков:
- взнос покупателем требуемой суммы на открытый счет;
- депонирование эскроу-счета банком-агентом на время совершения сделки;
- получение подтверждения о смене собственника имущества;
- перечисление денежного вознаграждения на счет продавца.
В качестве документа, подтверждающего смену владельца жилой недвижимости, продавец обязан предоставить в банк соответствующую выписку из Единого государственного реестра.
Участие банка как гаранта сделки может быть оплачено в рамках фиксированной суммы, указанной в договоре. Если размер вознаграждения не обозначен, стоит ориентироваться на средние по рынку значения. Оплату покрывают участники сделки по взаимной договоренности.
Какие нужны документы
Для создания счета понадобится предоставить в кредитно-финансовую организацию некоторые документы:
- физлицам — соответствующее заявление, общегражданский паспорт и его копия;
- юрлицам — копии учредительных документов, на основании которых действует депонент.
Если заявителем выступает индивидуальный предприниматель, от него потребуются сводные бухгалтерские данные, а также бумаги об отсутствии налоговых задолженностей.
Обозначенный перечень может быть дополнен в зависимости от ситуации, а также требований и регламентов конкретного банка.
Как оформить ипотеку с эскроу
Для покупки жилья могут быть использованы не личные накопления заемщика, а средства, полученные им в рамках выданного ипотечного кредита. При этом законом не запрещено открытие и использование эскроу-счета при совершении подобных сделок. Ключевой нюанс — возможность выбрать эскроу-агентом банк, отличный от организации-кредитора.
В остальном такая сделка не будет отличаться от той, что проводится без участия кредитных средств. Если ипотека уже одобрена, порядок действий следующий:
- подобрать недвижимость в рамках условий ипотечной программы;
- заключить договор с девелопером (если сделка по ДДУ) или продавцом жилплощади;
- обратиться в любой удобный банк для открытия соответствующего счета;
- заключить с кредитором ипотечный договор.
Как только бумаги подготовлены и подписаны, кредитор перечисляет средства на эскроу-счет в рамках ипотечного кредита. После проведения платежа деньги фиксируются на балансе до исполнения обязательств по договору либо возникновения обстоятельств, при которых этот договор расторгается (банкротство застройщика, нарушение условий соглашения и пр.).
Кроме формирования дополнительного счета, ипотека с эскроу ничем не отличается от привычного формата. Законодательство не запрещает в дальнейшем рефинансировать кредит. Обратите внимание: перевод от банка-кредитора в банк-агент может быть с комиссией. Стоит заранее уточнить этот момент, чтобы не потратить время и средства.
Плюсы эскроу
Широкое распространение счетов эскроу в строительстве объясняется многими преимуществами:
- гарантиями для бенефициара и депонента;
- при расторжении договора — перевод всей суммы ее владельцу с последующей аннуляцией счета;
- возможностью для участников корректировать условия сделки и самостоятельно определять критерии, по которым договор считается исполненным;
- отсутствием комиссии за открытие. Если предмет сделки — квартира в долевом строительстве, счет эскроу открывается и обслуживается бесплатно.
Обратите внимание: депонированные средства (в пределах 10 млн руб.) застрахованы соответствующим агентством. Кроме того, их нельзя арестовать и списать в счет уплаты коммунальных, налоговых платежей, алиментов и пр.
Минусы эскроу
Использование сервиса сопровождается рядом существенных минусов:
- желаемый банк может не работать с указанными счетами;
- ни одна из сторон не сможет воспользоваться деньгами до полного исполнения всех условий подписанного договора;
- средства выгоднее держать на вкладе для начисления процентов.
Принимая оплату на эскроу-счета при возведении МКД, компания-застройщик должна использовать собственные средства либо обратиться за помощью в кредитные организации. Однако банки не всегда готовы выдать заем молодой компании, но зато охотнее кредитуют крупных игроков рынка недвижимости. Небольшим организациям чаще всего приходится прекращать свою деятельность ввиду недостатка средств. Это позволяет обезопасить дольщиков от долгостроя, но в то же время снижает конкуренцию между девелоперами.
Банковские ячейки и аккредитивные счета
Выбирая альтернативу счетам эскроу, стоит обратить внимание на аккредитив или арендовать сейф в банке. Оба инструмента подходят для совершения гарантированных расчетов между участниками сделки, но при этом имеют свои особенности и нюансы.
Аккредитив
Представляет собой обязательство банка совершить перевод средств на оговоренных условиях. По сути, аккредитив схож с эскроу, но договор по форме в первом случае утвержден Центробанком и вносить в него изменения стороны не могут. Использовать аккредитив в сделке с ДДУ также не представляется возможным.
Аккредитивные счета не защищены Агентством по страхованию вкладов, однако их можно обезопасить путем заключения дополнительного договора с соответствующей компанией. Ответственность за сделанный на аккредитив платеж возлагается на покупателя, который вправе аннулировать счет в любое время.
Банковская ячейка
Сейф в банке — это незаменимый инструмент в сделках с недвижимостью, если расчет происходит исключительно между физическими лицами. Покупатель оставляет наличность в арендованной ячейке, а продавец забирает деньги после оформления и регистрации нового собственника.
Ни сейф, ни аккредитивный счет нельзя использовать для передачи средств застройщику, а эскроу-счета в сделках по ДДУ — обязательный элемент.
Еще один существенный недостаток альтернативных вариантов кроется в их относительной защищенности. Если у покупателя имеются какие-либо долги перед государством, в рамках закона их могут погасить деньгами, предназначенными для жилищной сделки.
Подводим итоги
Неоспоримое удобство счета эскроу всё чаще делает этот инструмент приоритетным на фоне иных доступных вариантов. Если самостоятельное оформление сделки с использованием сервиса вызывает затруднения, стоит прибегнуть к помощи опытного специалиста. Квалифицированный штат сотрудников «МСК Ключ» помогут подобрать нужную недвижимость с учетом всех пожеланий, а также окажут консультативную и юридическую помощь в рамках своей компетенции. Мы дадим полную информацию об эскроу-счетах — что это такое, как использовать этот инструмент в жилищных сделках, а также подскажем, на что стоит обратить внимание в первую очередь.