Как продать квартиру, которая в собственности менее пяти лет

Можно ли продать квартиру, которая приобретена менее 5 лет назад, и не платить налог? Да, можно. Но всё зависит от условий, при которых было получено жилье, от семейных обстоятельств и еще некоторых нюансов. Рассмотрим их подробнее.

Правила уплаты налога от продажи недвижимости

По законодательству РФ любой доход, полученный гражданами, признается налогооблагаемой базой, с которой должен быть уплачен налог. Не является исключением и продажа недвижимости. В случаях, когда на момент реализации имущество было в собственности меньше трех или пяти лет (в зависимости от условий), с дохода нужно заплатить налог.

Если после продажи жилья необходимо оплатить налог, придется уведомить налоговые органы о полученном доходе. Сделать это можно, подав декларацию, где, помимо суммы выручки и дохода, нужно отразить вычеты и льготы, понижающие налогооблагаемую базу. Представить декларацию следует в срок до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки.

Однако не всегда получение дохода от продажи имущества влечет за собой необходимость платить налог. Повлиять на это может сумма контракта, порядок его оформления или срок, в течение которого имущество принадлежало продавцу на правах собственности.

Не отчитываться о полученной выручке и не уплачивать с нее налог граждане РФ могут в следующих случаях:

• недвижимость была во владении более 3 или 5 лет;
• полученный при реализации доход не превысил сумму фиксированного налогового вычета — 1 млн руб. При этом период нахождения недвижимости в собственности не учитывается.

Главное, что следует запомнить: декларация при продаже недвижимости, срок владения которой составил более 5 или 3 лет не предоставляется.

Это стандартное правило, имеющее ряд дополнений и вариаций.

Как срок владения влияет на уплату налогов

НДФЛ на недвижимость, находящуюся в собственности более 5 лет, не начисляется. Однако существуют обстоятельства, при которых при более кратковременном сроке владения можно избежать уплаты налога.

В налоговом кодексе сказано, что под предельным сроком владения следует понимать промежуток времени в 3 или 5 лет, продолжительность которого зависит от даты и способа приобретения собственности.

Рассмотрим случаи, при которых срок 5 лет при продаже недвижимости может быть сокращен до 3 лет или совсем упразднен:

• продаваемое имущество — единственное жилье налогоплательщика. Минимальный срок владения может быть сокращен с 5 до 3 лет в отношении всех сделок, совершенных с 2020 года, при условии, что на налогоплательщике не зарегистрировано иного имущества или доли;
• продавец приватизировал недвижимость;
• имущество было получено в дар от близкого родственника;
• недвижимость перешла по наследству;
• собственность приобретена вследствие исполнения договора пожизненной ренты с иждивением;
• покупка нового жилого помещения произошла не позднее 90 дней до момента продажи старого, при условии, что продаваемая недвижимость квалифицировалась как единственное жилье.

Получается, что не всегда полученный доход облагается налогом, если продать квартиру раньше 5 лет владения. Поэтому прежде чем отказываться от выгодной сделки, следует внимательно изучить все возможные варианты снижения налогооблагаемой базы.

Кто освобожден от уплаты налога с продажи

Приведем основные случаи, при которых налог взиматься не будет:

• Продавец был собственником имущества более 3 лет, а сделка по покупке отчуждаемого имущества зарегистрирована не позднее 1 января 2016.
• Недвижимость находится в собственности 5 лет и более.
• При реализации недвижимости выручка составила сумму ниже стоимости ее приобретения, при условии, что ее размер не ниже 70% от кадастровой стоимости, исчисленной на 1 января года, когда произошла продажа.
• Сумма выручки и сумма, за которую ранее это имущество было приобретено, равны и составляют не менее 70% кадастровой стоимости.

При иных обстоятельствах налогоплательщику следует уплатить налог.

Льготы для дольщиков

Договор долевого участия (ДДУ) — это контракт между застройщиком и дольщиком, который предусматривает использование средств будущего собственника жилья на этапе строительства новостройки.

Говоря о продаже по ДДУ, важно понимать, что речь идет о доходе, возникающем в результате переуступки права требования, но никак не с продажи недвижимости. Тем не менее лицо, получившее доход от реализации права владения имуществом, равно как и в случае с собственностью, обязано задекларировать выручку и заплатить налог.

Главное различие между продажей имущества и прав владения имуществом заключается в том, что во втором случае моментом, с которого начинается отсчет срока владения, принимается не дата заключения сделки, а день, когда произошло полное погашение суммы по договору.

На практике нередким является случай, когда по прошествии нескольких лет строительства при очередной проверке обнаруживается несоответствие реальной площади жилого помещения документам. В результате дольщик вынужден доплатить за пару метров, и срок исчисления владения правом начинается заново.

Важно помнить, что при внесении дольщиком платы через эскроу-счет, обязательство по оплате договора считается выполненным на дату внесения на счет последнего платежа и не зависит от сроков сдачи объекта недвижимости.

Доходом от продажи имущественного права признается разница между ценой приобретения и реализации. Когда сумма имеет нулевое или отрицательное значение, оплачивать налог не надо, а подать декларацию придется. В противном случае дольщик теряет право на следующие льготы:

• Зачет фактически понесенных расходов на приобретение права. В эту сумму могут включаться и проценты по кредитному договору на выплату ипотеки, а также сумма использованного материнского капитала.
• Применение имущественного налогового вычета.

Таким образом, очевидно, что обладатели имущественных прав находятся в несколько невыгодном положении в сравнении с собственниками жилья.

Льготы для семей с детьми

С 2022 года вступили в силу новые льготы, которыми могут воспользоваться семьи, воспитывающие двух и более детей. Главным условием для этого будет использование средств, полученных от продажи старого жилья для улучшения условий жизни.

Новый закон позволяет избежать налогообложения в следующих случаях:

• продавец и его супруг являются родителями двух и более детей, возраст которых не превышает 18 лет, и детей в возрасте от 18 до 24 лет, если они учатся на очной форме;
• сделки по покупке и продаже жилья заключены в один и тот же календарный год или не позже 30 апреля при покупке жилья в новостройке по ДДУ, при условии полного погашения стоимости контракта;
• кадастровая стоимость приобретенной недвижимости выше стоимости реализованной, либо общая площадь приобретенного имущества превосходит площадь предыдущего;
• кадастровая стоимость проданной недвижимости менее 50 млн руб.;
• на момент реализации старого жилья налогоплательщик и члены его семьи совокупно не владеют 50% доли иных объектов недвижимости, площадь которых превышает размер приобретаемого жилого помещения.

При соблюдении всех необходимых условий срок владения продаваемым имуществом не учитывается и может быть менее 5 лет.

Под действие нового закона о продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет, попадают и доходы от реализации жилья, получаемые несовершеннолетними детьми из семей, имеющих право на льготы.

Новая льгота распространяется только на доходы, полученные после 1 января 2021 года.

Как уменьшить налог с продажи

При продаже жилья сроком владения меньше 5 лет у налогоплательщика возникает обязанность перед государством уплатить налог. Однако правительством РФ разработан ряд льгот, которые позволяют налогоплательщикам снизить базу для налога.

Под доходом следует понимать разницу между ценой реализации и покупки. Именно эта сумма признается налогооблагаемой базой (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Гражданам РФ доступно несколько способов уменьшения базы при расчете налога:

• Документальное подтверждение расходов, понесенных при приобретении недвижимости. Для этого служат договор купли-продажи, акт приема-передачи помещения, квитанции и чеки, подтверждающие факт оплаты, расписки и прочее.
• Уменьшение выручки на сумму имущественного вычета. Важно помнить: вычет предоставляется на налогоплательщика, а не на объект недвижимости. При продаже нескольких объектов одним собственником в течение одного налогового периода размер вычета не увеличивается пропорционально количеству проданных объектов недвижимости, а применяется единожды к совокупному доходу по всем сделкам от реализации.

Чтобы получить возможность воспользоваться одним из вычетов, необходимо в установленные законом сроки представить налоговую декларацию, подкрепленную комплектом документов, подтверждающих право на льготы.

Как продать квартиру и не платить налог

Резюмируя вышесказанное, можно выделить основные моменты, когда налог платить не придется:

• владение недвижимостью более 5 лет;
• владение имуществом более 3 лет при соблюдении определенных условий, описанных в статье;
• использование новых льгот, доступных для семей с детьми;
• отсутствие дохода от реализации.

Каждый гражданин РФ, в зависимости от жизненных обстоятельств и материальных возможностей, может выбрать для себя наиболее приемлемый способ улучшения жилищных условий. При этом он может значительно сократить сумму для перечисления в бюджет в качестве налога. А иногда и совсем не платить, даже если пришлось продать квартиру, находившуюся в собственности менее 5 лет.

Если вам нужно реализовать или купить квартиру, и вас пугает весь процесс, то лучше обратиться к специалистам. АН «МСК КЛЮЧ» сопроводит на всех этапах процедуры, а также поможет разобраться с налогами и подскажет законные пути и способы снижения налоговой базы.