На что влияет прописка при продаже квартиры

Покупая жилье на вторичном рынке, можно столкнуться с тем, что в квартире прописаны люди. Честный продавец предупреждает об этом новых владельцев. Но иногда жильцов скрывают, и их прописка при продаже квартиры становится неприятным сюрпризом.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Перед продажей жилья из него должны выписаться все жильцы. Если на момент сделки в помещении кто-то зарегистрирован, считается, что это недвижимость с обременением. Права на такую жилплощадь есть не только у нового собственника, но остаются и у прописанных лиц.

Закон не запрещает такие сделки, но требует, чтобы продавец сообщал покупателю об обременении. Если одна сторона скрывает информацию, договор могут признать недействительным. Покупатель имеет право отказаться от сделки.

Продав квартиру, прежние жильцы выписываются добровольно. Некоторые люди сознательно идут на сделку купли-продажи квартиры с прописанным человеком. Это позволяет сэкономить до 25% от стоимости жилья.

С какими проблемами можно столкнуться

Согласившись на покупку недвижимости с обременением, новый владелец может столкнуться с проблемами.

• Жилье нельзя подарить, обменять или оставить в наследство.
• Имущество не получится разделить при разводе или отдать в залог, чтобы получить кредит и пр.
• Счета за коммунальные услуги включают всех прописанных. Чем больше жильцов зарегистрировано, тем выше суммы в квитанции.
• Прописанный может оказаться получателем ренты по договору пожизненного содержания. Выписать такого жильца невозможно.
• Продавец сознательно долго не выписывается, осложняя жизнь новым хозяевам. Выселить его можно только через суд, что требует денег, времени и сил.

Человек, прописанный на чужой жилплощади, может никогда не появляться в квартире и не доставлять новым хозяевам проблем. Он может жить или учиться в другом городе, служить по контракту или работать за рубежом. Поскольку при продаже его согласия не спрашивали, такой жилец имеет право приходить и жить по месту постоянной регистрации.

Как узнать о прописанных в квартире людях

Сведения о прописанных людях охраняет закон о персональных данных. Официально их могут получить:

• собственник жилья и представитель с доверенностью;
• лица, прописанные по этому адресу;
• долевые собственники;
• покупатели квартиры с согласия владельца;
• родитель или опекун, если владелец младше 18 лет или недееспособен;
• арендатор, если есть договор найма;
• сотрудники органов правопорядка или суд.

 Гражданин имеет право узнать о прописанных, если ему надо:

• подтвердить статус малоимущего или многодетного;
• получить субсидию, компенсацию за детский сад или другие социальные выплаты;
• встать на очередь на расширение жилплощади; 
• дать сведения покупателю недвижимости.

Получить информацию о прописке во время продажи квартиры можно в форме выписки из Росреестра, поквартирной карточки или справки № 9.

Чтобы запросить данные, нужно иметь правильно составленный договор купли-продажи и согласие владельца. Собственник квартиры может сам предоставить нужную справку, если хочет быстро и выгодно продать недвижимость.

Выписка из Росреестра

Чтобы избежать сделки купли-продажи квартиры с прописанными посторонними людьми, можно запросить информацию в Росреестре. Получить справку можно на официальном сайте. Для этого нужно:

1. В разделе электронных сервисов выбрать пункт «Получить сведения в ЕГРН».
2. На странице справа в списке выбрать пункт «Выписка о переходе прав на недвижимость».
3. Заполнить форму на сайте по инструкции.
4. Оплатить госпошлину в размере 400 рублей.

Справку можно заказать в бумажном или электронном виде. В этом документе указано имя собственника, но нет сведений обо всех жильцах квартиры. Чтобы получить полную информацию, заказывают расширенную справку по форме 3. Для этого пишут заявление установленного образца. К нему прикладывают копию паспорта и документ о праве собственности на жилье.

В расширенной форме будут указаны:

• сведения о владельце и прописанных в квартире жильцах;
• площадь жилья и год постройки;
• возможные обременения;
• существующие или снятые аресты. 

В Росреестре могут не выдать справку, если данных о нужной жилплощади нет в базе или запрос подал не собственник жилья.

Заказать справку можно через МФЦ или обратиться в Росреестр лично. На исполнение заявки отводится 3 дня.

Архивная поквартирная карточка

Поквартирную карточку составляют на жилые помещения независимо от их статуса.

Она необходима для оформления:

• льгот по коммунальным платежам и социальных выплат;
• купли-продажи квартиры с прописанными в ней гражданами;
• статуса инвалида или пенсионера;
• нового паспорта при его утере или краже.

В документ вписывают людей, которые постоянно или временно зарегистрированы в квартире. Отмечают степень родства, даты прописки и выписки. Чтобы в карточку внесли нужные данные, владелец жилья обращается в паспортный стол. Лицо, которое нужно зарегистрировать, тоже должно присутствовать. Если речь идет о новорожденном, приходит мать.

Документ хранится в управляющих компаниях или ТСЖ. Чтобы получить выписку из поквартирной карты, нужно предоставить список документов:

• заявление;
• паспорт;
• документ на жилье.

Справку можно заказать в управляющей компании, в паспортном столе или на Госуслугах.

Единый жилищный документ, или справка № 9

ЕЖД, или справка № 9, содержит полную информацию о квартире и зарегистрированных в ней людях. Документ заменяет собой более 10 справок. В него вносят:

• данные о недвижимости — площадь, год постройки, характеристики;
• номер лицевого счета;
• сведения о прописанных жильцах;
• информацию о счетчиках в квартире;
• наличие льгот при оплате услуг ЖКХ;
• сумму задолженностей (если они есть).

Единый жилищный документ подтверждает права прописанного при продаже квартиры, но не содержит сведений о собственнике.

Получить действующую справку № 9 можно в паспортном столе, МФЦ или офисе управляющей компании. Документ выдают в тот же день. Если нужны архивные сведения, необходимо подождать 2–3 дня. При оформлении договора купли-продажи лучше запрашивать ЕЖД за весь период, начиная с года постройки дома. В квартире может быть прописан человек, находящийся в местах лишения свободы. После освобождения он вправе претендовать на долю в помещении.

Кого нельзя выписать из квартиры

Существуют категории жильцов, которых можно зарегистрировать в квартире, но нельзя выписать без решения суда. К ним относятся:

1. Дети до 18 лет. Продажа квартиры с прописанным ребенком возможна, если ему предоставили другое жилье. Площадь новой недвижимости не должна быть меньше предыдущей.
2. Иждивенцы — инвалиды, которых постоянно содержат другие люди.
3. Дети-сироты. Прописку за ними сохраняют после выпуска из интерната. Снять с регистрации сироту могут только органы опеки и попечительства.
4. Супруги в разводе, если один не имеет своей квартиры или дома. Суд дает право жить на площади бывшего мужа или жены в течение определенного времени.
5. Супруги, у которых в брачном контракте указано пожизненное проживание. Отменить этот пункт невозможно.
6. Наследники, живущие по завещанию.
7. Владельцы жилья, которые отдали его под выплату ренты.
8. Сотрудники предприятий, живущие в служебных квартирах. Это касается прописанных до 2005 года и проработавших в организации больше 10 лет.
9. Люди, отказавшиеся от приватизации. Эти граждане сохранили право пожизненно пользоваться квартирой.
10. Пропавшие без вести. Со временем такой жилец может объявиться, и суд восстановит его в правах на недвижимость.

Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо запросить сведения обо всех прописанных до оформления договора купли-продажи.

Стоит ли покупать квартиру с временными жильцами

Временная регистрация не делает жильца собственником недвижимости. Хозяин вправе продать жилье, не спрашивая согласия квартиранта. Но если заключен договор найма, он остается в силе после смены владельца недвижимости. Временно прописанный может жить в помещении до конца срока соглашения.

Покупать недвижимость с временными жильцами стоит, если новый хозяин готов ждать конца срока найма. Когда время ограничено, можно попробовать договориться с квартирантами. Если жильцы нарушают условия договора, их выселяют через суд.

Стоимость квартиры с прописанными людьми

Часть покупателей сознательно соглашаются купить квартиру с прописанными третьими лицами. Цена такой недвижимости на 15–25% ниже среднерыночной. Желая сэкономить на покупке, следует быть внимательным. Если владельцы недвижимости обязуются выписаться после продажи, на такую сделку можно соглашаться. Этот пункт вносят в договор купли-продажи, чтобы защитить права покупателя. Если продавец не выполнил условия, новый хозяин может обратиться в суд.

Если цена жилья занижена без видимых причин, стоит задуматься. Возможно, в нём прописан недееспособный человек или один из жильцов находится в заключении. Такая экономия в будущем может создать массу проблем.

Покупая недвижимость на вторичном рынке, важно проверить всех собственников и прописанных на этой площади. Продавец предоставляет развернутую выписку из ЕГРН, архивную карточку или справку формы № 9. В документе должны быть сведения за время существования квартиры с момента постройки. Чтобы узнать, как выписать человека из квартиры при продаже, можно проконсультироваться у специалистов МСК «КЛЮЧ». Мы поможем подобрать юридически чистый вариант и избежать неприятных сюрпризов при покупке.