Особенности апартаментов

Апартаменты — это жилье нового формата, предназначенное для временного проживания. Они могут визуально выглядеть как обычные квартиры в многоэтажках. Состоять из жилых комнат, санузлов, кухонь, вспомогательных помещений.

Апарт-квартиры размещаются в гостиницах, многофункциональных или деловых центрах, офисных зданиях, оздоровительных учреждениях или домах отдыха.

Правовой статус апартаментов и квартир

Основное различие двух форматов жилья заключается в правом статусе.

Юридически апарт-отели относятся к нежилому фонду и не подходят для долгосрочного проживания. Владельцы таких помещений могут жить в них сами, размещать гостей либо сдавать помещения в аренду. Такую недвижимость можно оформить в собственность, но в ней нельзя полноценно прописаться.

По нормам жилищного законодательства, земля под зданием, подвалы, чердаки, придомовая территория бесплатно переходят в общую собственность владельцев квартир. Собственники апартаментов должны выкупать земельный участок по ставкам, предусмотренным для коммерческих площадей, или оплачивать долгосрочную аренду. В случае судебных разбирательств такие объекты будут рассматриваться как коммерческие помещения без статуса жилья и могут быть отобраны за долги.

На протяжении нескольких лет власти выносят предложение в Госдуму, чтобы приравнять апартаменты к жилищному фонду, но пока вопрос со статусом таких объектов остается открытым. Их владельцы ждут законодательных изменений, закрепляющих статус апарт-недвижимости как жилой с возможностью официальной прописки.

Регистрация

В отличие от жилых квартир, в апартаментах невозможно прописаться на постоянной основе, так как они относятся к коммерческим площадям.

Есть два решения проблемы.

1. Временная прописка в апартаментах. Может быть оформлена на пять лет и впоследствии продлеваться. Временная регистрация поможет устроиться на работу, получить паспорт, взять кредит или оформить ипотеку. Однако даже временная прописка в апартаментах не всегда доступна. Не удастся получить регистрацию в помещениях, размещенных в многофункциональных центрах, офисных или производственных зданиях, непригодных для проживания постоянно.
2. Перевод апартаментов в жилищный фонд. Такой вариант очень сложный и дорогой, но при положительном результате он дает возможность постоянной регистрации и получения социальных льгот. Заявление о смене статуса подается на рассмотрение в местную администрацию. Регистрацию в апарт-жилье можно оформить через Госуслуги, паспортный стол или в районном отделении полиции.

Что такое апартаменты их отличие от квартир

Из-за принадлежности к нежилой недвижимости на апартаменты не распространяются требования СНиП, СанПиН, касающиеся:

• звукоизоляции, теплоизоляции, освещенности;
• пожарной безопасности и вентиляции;
• удаленности объектов от автомагистралей или промышленных предприятий;
• наличия социальной инфраструктуры.

Выбирая между квартирой и апартаментами, стоит учитывать, что вблизи апарт-отеля может не оказаться магазинов, учебных заведений, детских садов, больниц, поликлиник, парковок и остановок транспорта.

Застройщики апарт-жилья не обязаны проводить уличное освещение, строить детские площадки, выполнять озеленение. Всё это значительно удешевляет себестоимость строительства и позволяет девелоперам реализовывать апартаменты по меньшей стоимости, чем жилые помещения.

Покупка в ипотеку

Приобрести апарт-жилье в ипотеку можно в новых домах и на вторичном рынке по ставке около 20% годовых. Из-за статуса коммерческой недвижимости их покупка имеет некоторые ограничения:

• нельзя рассчитаться за апарт-объекты жилищными сертификатами или материнским капиталом;
• на их приобретение не распространяются существующие льготы и программы государственной поддержки: военная, семейная, дальневосточная, сельская и другие.

Перечень документов для оформления ипотеки, наличие первоначального взноса и величина ставки зависят от сроков и программы кредитования коммерческого банка.

Налоги на имущество

Ставка налогов для жилья стоимостью до 10 миллионов рублей составляет 0,1% от цены кадастра. Квартиры более дорогие имеют ставку по налогам 0,15%. Апарт-жилье облагается налогом 0,5%. Помещения, размещаемые в многофункциональных центрах, административных и других коммерческих зданиях, облагаются налогом до 2%.

Размер налога зависит от различных факторов:

• места расположения;
• года постройки и назначения здания;
• инвентаризационной стоимости.

На величину налога влияет нахождение в здании предприятий торговли, питания, офисов и других помещений коммерческого назначения.

Владельцам апартаментов не положен налоговый вычет, предоставляемый собственникам жилых объектов.

Оплата ЖКХ

Коммунальные начисления за апарт-жилье выше, чем платежи за квартиры на 12–20%.

Их размеры зависят от тарифов, установленных обслуживающей компанией, видов и количества предоставляемых услуг.

Расчеты за апартаменты могут включать:

• уборку помещений и вывоз мусора;
• услуги сантехников и электриков;
• содержание консьержа и охраны.

Льготы, предусмотренные для жилья, не распространяются на коммерческие объекты.

Особенности планировок и инфраструктура

Апартаменты могут отличаться от квартир не только юридическим статусом, но и планировками, габаритами, наличием атрибутов, присущих производственным помещениям. Часто помещения имеют нестандартные размеры, свободные планировки, огромные окна, высокие потолки.

По планировке апартаменты бывают:

• микроапартаменты, выполненные в виде студий;
• стандартные, состоящие из двух-трех комнат с кухней, ванной, туалетом;
• апартаменты люкс с просторными помещениями, дизайнерским ремонтом и необычной планировкой.

В зависимости от назначения, различают объекты, ориентированные на долгосрочное проживание владельцев и сдачу помещений в аренду, или апарт-отели, предназначенные для краткосрочного приема гостей.

Инфраструктура апартаментов должна учитывать потребности всех проживающих. Комплекс сервисных услуг может включать ресепшен, консьержей, охрану, паркинг, конференц-залы, бассейны, тренажерные залы, кафе и рестораны.

Налоговые вычеты и поддержка в приобретении

Покупателям квартир и домов, оплачивающим налог с заработной платы, предусмотрены налоговые вычеты в размере 13% от стоимости недвижимости. Льгота положена один раз, только на одну квартиру и исчисляется:

• от суммы 2 млн руб. — при строительстве или покупке жилья;
• от 3 млн руб. — при оплате ипотечных процентов.

Апартаменты не рассматриваются как объекты первой необходимости. На них не распространяются вычеты по налогам и льготные программы господдержки.

Даже если существующие апарт-отели в дальнейшем будут переведены в статус жилого помещения, налоговый вычет на них не будет предоставлен, так как на момент ввода в эксплуатацию он имел статус нежилого здания.

Собственников жилья закон защищает гораздо больше, чем владельцев нежилых помещений. Если жилой дом попадает под снос, владельцы квартир могут рассчитывать на равноценное благоустроенное жилье или получение безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Собственникам коммерческой недвижимости полагается только денежная компенсация.

Капитальный ремонт

Обычно собственники квартир покупают апартаменты с отделкой, полностью готовые для проживания. При желании на любом этапе владелец жилья может сделать ремонт апартаментов под себя:

• обновить отделку;
• сделать зонирование помещений;
• выполнить перепланировку.

Апарт-квартиры не относятся к жилой недвижимости, их владельцы не должны вносить накопительные взносы на капремонт. Любые работы по ремонту или реконструкции являются задачей собственников.

Соседи

Апартаменты покупают в основном для коммерческих нужд — чтобы открыть мини-отель, магазин или офис. По соседству с жильем могут располагаться художественные салоны, косметические и массажные кабинеты, фитнес-залы, фотостудии и прочие предприятия бизнеса.

На объекты нежилого фонда не распространяются:

• требования о необходимости иметь отдельный вход для компаний, занимающихся коммерческой деятельностью;
• законы о соблюдении тишины, регламентирующие уровень шума и время, в которое не допускаются шумные действия — ремонт, громкая музыка и пр.;
• нормы по удаленности жилья от производственных предприятий или шумных автомагистралей.

Несмотря на кажущиеся неудобства, владельцы и арендаторы апарт-квартир не находятся в них круглосуточно. Они приезжают, когда рабочий день уже закончился, практически только переночевать, и особого дискомфорта от такого соседства не ощущают.

Что лучше для аренды

Приобретение апартаментов для сдачи в аренду выгоднее, чем покупка для этих целей квартир в жилом доме.

• арендные ставки практически не отличаются, но цена покупки апарт-квартир значительно ниже;
• срок окупаемости апартаментов составляет около 16 лет, а квартира аналогичных параметров окупится через 20–23 года;
• апартаменты чаще располагаются в более выгодных местах, что добавляет им привлекательности.

Апартаменты можно сдать кому угодно на любых условиях. На них не распространяются требования по тишине и прочие правила, установленные для жилых домов.

Выбирая помещения для инвестирования, нужно учитывать не только правовой статус, но и надежность девелопера, место расположения объекта, транспортную и бытовую инфраструктуру.

Плюсы и минусы апартаментов

Приобретение апартаментов — выгодные инвестиции в недвижимость. Постоянно растут цены на жилье и стоимость его аренды.

Чтобы решить, стоит ли покупать апартаменты, следует проанализировать все сильные и слабые стороны таких вложений.

К достоинствам относятся:

1. Стоимость. Цены апарт-недвижимости на 25–30% ниже, чем на аналогичное жилье. Удешевление происходит за счет меньших требований к санитарным и строительным нормам и обеспечению объектами бытовой и социальной инфраструктуры.
2. Удобное расположение. Здания обычно располагаются на центральных улицах города, вблизи метро или остановок общественного транспорта, деловых и торговых центров, школ и дошкольных учреждений.
3. Комфортное проживание. По комфортабельности апартаменты не уступают квартирам многоэтажных жилых домов. Большой выбор таких объектов на рынке недвижимости позволяет подобрать помещения под любые требования.
4. Гостиничный сервис. Многие апарт-отели предоставляют своим жильцам услуги по охране, уборке, стирке, доставке еды и воды, заказу такси, билетов, и прочее.
5. Возможность работать, не выходя из здания. Жилье, расположенное в деловом центре, дает возможность работать, питаться в кафе и ресторанах, ходить за покупками, не выходя из здания.

Статус нежилого помещения позволяет использовать апартаменты под офис, мастерскую художника, творческую студию, массажный кабинет и прочие направления бизнеса.

К основным недостаткам таких объектов относятся:

• невозможность постоянной регистрации;
• отсутствие государственной поддержки;
• высокая стоимость услуг ЖКХ;
• отсутствие налоговых вычетов.

В целом, такая недвижимость отлично подходят для сдачи внаем, для размещения гостей или сдачи в аренду, но для постоянного проживания более удобным и надежным вариантом пока остается квартира.

Компания «МСК КЛЮЧ» предлагает большой выбор жилой и коммерческой недвижимости. Звоните нам или оставляйте заявку на сайте. Подберем подходящие варианты, организуем просмотр, подготовим необходимые документы.