На что обратить внимание в договоре купли-продажи квартиры

Согласно закону, сделки с недвижимостью фиксируют документально и вносят в специальный реестр. Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может быть заключен между физическими лицами и организациями. В документ вносят все основные и дополнительные условия.

Типовой договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это документ, описывающий сделку. Одна сторона обязуется передать товар, а другая принимает его и платит определенную цену. Общие положения описаны в Гражданском кодексе.

При составлении документа используют термины:

• предмет покупки — вещь, которую стороны передают одна другой;
• продавец — владелец товара:
• покупатель — тот, кто принимает вещь.

Предметом соглашения может быть любая собственность, если она не изъята законом из оборота:

• жилая и промышленная недвижимость — дома, квартиры, дачи, цеха, гаражи;
• транспортные средства;
• мебель и техника для дома;
• одежда и аксессуары;
• продукты питания и пр.

При продаже недвижимости или промышленных объектов договор составляют письменно и заверяют обе стороны. Для движимых товаров это необходимо только, если:

• сделку заключают юридические лица;
• цена покупки в 10 раз превышает МРОТ;
• речь идет о внешней торговле.

Договор о покупке жилья составляют в простой письменной форме или заверяют у нотариуса. Подписанный документ вносят в реестр государственные органы регистрации.

Содержание договора

При оформлении документа в него могут быть внесены разные условия по желанию сторон. Однако есть некоторые требования, описанные в законе и обязательные для всех сделок купли-продажи недвижимости. Если их не включили в содержание договора, сделка не имеет юридической силы.

К обязательным условиям относятся:

• Название города или села, где продают квартиру, и день сделки.
• Полные имена покупателя и продавца, данные паспортов.
• Данные жилья — площадь, точный адрес и пр.
• Суть сделки — важно указать, что собственник продает квартиру, а не дарит, сдает в аренду или меняет на другой объект недвижимости.
• Цена дома или квартиры — сумма, которую продавец передает покупателю.
• Список людей, проживающих в помещении и имеющих на него права, если таковые есть.
• Возможные ограничения у собственника, если есть, — ипотека и другие обременения.

Дополнительные условия в документ вносят по договоренности. Они не влияют на законность сделки, но имеют такую же юридическую силу, как и обязательные. В список входят:

• Срок передачи квартиры по договору купли-продажи.

• Даты расчета сторон и способы.
• Состояние недвижимости — коммуникации, косметический ремонт, мебель и пр.
• Дата выписки из квартиры или дома всех жильцов.
• Гарантии собственника, что жилье не имеет обременений.
• Ответственность покупателя и продавца и варианты разрешения споров.
• Возможные форс-мажоры.

• Ситуации, когда допускается расторжение договора купли-продажи квартиры.

Эти условия должны устраивать обе стороны сделки и не противоречить законам РФ.

Порядок передачи денег

Передать деньги собственнику квартиры можно разными способами. Одни из них технически просты, другие сложнее, но безопаснее для обоих участников.

1. Передача денег напрямую при заключении договора — наличными или переводом на счет в банке. Продавец дает покупателю расписку по договору купли-продажи квартиры, когда получит всю сумму. На практике этот вариант используют чаще всего. Плюс способа — его техническая простота. Среди минусов — риск стать жертвой злоумышленников и потерять деньги. При банковском переводе может быть удержана комиссия. Если сделка не пройдет в Росреестре, она будет недействительной, а вернуть свои средства покупателю окажется непросто.

• Банковская ячейка. Банк предоставляет сторонам ячейку для хранения денег, но не страхует их. Продавец получает доступ к ячейке с деньгами на 30 дней с даты заключения сделки. У покупателя к этому моменту должен быть подписанный договор купли-продажи. Продавец платит дополнительную комиссию за проверку и подсчет купюр.

• Аккредитив. В срок договора купли-продажи владелец жилья открывает в банке расчетный счет. Туда переводят деньги с депозита покупателя и замораживают на 1–2 месяца. Когда участники приносят подписанный договор, банк проверяет его и выдает нужную сумму.

1. Депозит у нотариуса. Покупатель заверяет договор и пишет заявление на принятие специалистом денег. После утверждения сделки нотариус разрешает перевести продавцу оплату. Этот способ прост и позволяет завершить формальности за 1–2 дня.
2. Эскроу-счет — разновидность аккредитива. Его открывают, чтобы купить жилье в новостройке. При открытии составляют отдельные формы договора для застройщика и покупателя.

Закон описывает ситуации, когда прямая передача наличных денег невозможна. Ограничение действует, если одна из сторон:

• юрлицо;
• нерезидент РФ;
• недееспособное лицо или ребенок до 18 лет.

 В этих случаях оплата проводится безналичным способом.

Аванс или задаток

Подтвердить свои намерения покупатель может, внеся частичную предоплату.

Задаток — часть стоимости жилья, которую одна сторона передает другой до заключения сделки. Если договор не будет подписан продавцом, последний возвращает удвоенную сумму. Если от сделки отказался покупатель, деньги остаются у владельца жилья. Когда совершить сделку невозможно по объективным причинам или стороны пришли к согласию, сумма задатка возвращается продавцу. За невыполнение этих условия стороны отвечают перед законом.

Соглашение о частичной предоплате по договору купли-продажи у нотариуса или при простой сделке заключают письменно. Специального бланка на этот случай не существует. Сумму задатка закон не регламентирует, ее устанавливают стороны по договоренности.

Другая форма частичной предоплаты — аванс. Этого понятия нет в нормативных документах, поэтому стороны не защищены юридически. Если сделка не заключается, деньги возвращают продавцу за вычетом расходов. Соглашение об авансе также составляют в письменной форме.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи квартиры — это письменное обязательство заключить в будущем основное соглашение. Он нужен, чтобы один из участников не отказался от сделки.

Требования к документу:

• Он должен быть составлен так же, как и основной.
• Начиная с 2015 года не обязательно вносить в текст существенные условия. Достаточно согласовать предмет договора и вопросы, которые стороны посчитают нужными.
• Помещение описано точно, чтобы не возникло сомнений, о какой квартире идет речь. Указывают адрес, площадь, по возможности — кадастровый номер.
• На момент, когда составляют предварительный договор задатка купли-продажи, квартира может быть еще не построена или не быть собственностью продавца.
• В тексте указывают сроки передачи жилья по основному контракту, а также штрафы для стороны, которая не выполняет условий.

В рамках преддоговора может быть внесена часть стоимости жилья. Она не должна быть очень большой, иначе соглашение будет признано основным.

Заверения сторон

В типовом договоре этому пункту уделяют мало внимания. Однако если возникнут спорные вопросы, в суде заверения и гарантии могут сыграть решающую роль.

В соглашение желательно включить пункты о том, что:

• против продавца не ведут уголовное дело или исполнительное производство. Эти обстоятельства могут привести к аресту или конфискации недвижимости;
• у сторон нет неисполненных денежных обязательств;
• участники договора не проходят процедуру банкротства;
• нет оснований для отмены сделки по закону «О несостоятельности»;
• покупатель в состоянии оплачивать квартиру в кредит, если это необходимо;
• квартира или дом соответствуют определенным требованиям. В этот пункт можно включить наличие и качество ремонта, установка сантехники и мебели, вплоть до цвета стен;
• жилье от застройщика имеет разрешения госорганов и построено в соответствии с техусловиями.

За внесение в договор ложных сведений виновнику грозит уголовная ответственность.

Условия передачи недвижимости

Переход жилья в собственность покупателю подтверждает акт передачи квартиры по договору купли-продажи. Этот документ подписывают отдельно от ДКП. В акте покупатель может описать реальное состояние квартиры, указать недочеты.

К примеру, в договоре написано, что помещение пригодно к проживанию и не нуждается в ремонте. Но в момент приема покупатель видит, что в ванной нет сантехники или неисправны замки на окнах. Это отражается в акте передачи. Покупатель может принять квартиру или требовать исправления дефектов.

Документ составляют в простой письменной форме. При желании его можно заверить у нотариуса. Не существует стандартного бланка акта, но юристы советуют указать в нём:

• дату и место составления — полный адрес, по которому находится дом или квартира и день, когда стороны подписывают акт;
• сведения об участниках. Для физических лиц это данные паспорта. Если документ подписывает третье лицо, указывают номер и дату выдачи доверенности. Для юридических лиц вносят в акт ОГРН, ИНН, данные представителя;
• ссылку на ДКП — его название, номер и дату подписания;
• данные квартиры — кадастровый номер, адрес, этаж и площадь;
• переданы ли ключи, квитанции на коммунальные услуги, сертификаты на счетчики и пр.;
• текущие показания счетчиков воды, газа и электричества;
• состояние квартиры — соответствует ли оно договору купли-продажи. Если будущий владелец находит дефекты, их вносят в документ;
• сведения о расчетах по сделке — полностью ли покупатель выплатил стоимость жилья;
• количество экземпляров акта приемки.

В конце ставят подписи продавец, покупатель и их представители, если они есть.

Мебель

Переезжая в другой регион или страну, владелец квартиры нередко продает жилье вместе с мебелью и бытовой техникой. В этом случае он может повысить цену на сумму, примерно равную стоимости этого имущества.

Для покупателя такая сделка может быть выгодна, потому что он сможет сэкономить средства и время на поиск и покупку новой мебели и техники. Но только при условии, что его устраивает дизайн и качество предметов. Иначе придется всё менять.

Список мебели и бытовых приборов включают в ДКП или составляют отдельное соглашение. Сделать опись желательно в день внесения задатка. В противном случае есть риск заплатить за полностью обставленную квартиру, а по факту получить пустое помещение. Перечень имущества прикладывают к основному пакету документов.

Составлять список участники сделки должны вместе, находясь в квартире.

Для каждой комнаты удобнее составлять отдельную опись. Предметы в списке должны иметь характерные признаки — габариты, цвет, марку и модель, год выпуска и пр. Иначе вместо дорогой стиральной машины можно получить старую неисправную «Малютку».

Дополнительно покупатель может сделать фотографии мебели и техники, указанных в договоре. Снимки распечатывают на бумаге и подписывают на обороте.

При фактической передаче жилья обстановку сверяют с описью. В акте можно отразить недостающие предметы.

В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи

По разным оценкам от 5 до 15% сделок с жильем в дальнейшем признают неправомочными. Различают два вида недействительного договора купли-продажи квартиры:

1. Оспоримый — доказывать незаконность приходится в суде.
2. Ничтожный — заведомо составленный с грубыми нарушениями.

Оспорить договор купли-продажи и признать сделку незаконной можно, если:

• Нет необходимого по закону согласия третьих лиц или учреждений — органов опеки, рентополучателя и пр.
• Квартиру продает или покупает подросток без разрешения родителей.
• Сделку совершил недееспособный человек без согласия органов опеки.
• Один из участников на момент сделки не понимал смысла своих действий — был пьян, находится в состоянии аффекта или страдал острым психическим расстройством.
• Продажа или покупка совершена под влиянием заблуждения, обмана или угрозы. Например, одна из сторон не знала реальной ситуации с жильем и не подписала бы договор, если бы владела точной информацией. Другой вариант — продавец под влиянием угроз готов уступить квартиру за полцены, а покупатель этим сознательно пользуется. Такие сделки называют кабальными.
• Продавец получил квартиру в наследство, но имеются и другие неучтенные наследники.
• Недвижимость является общей собственностью супругов, и нет согласия на продажу мужа или жены.
• Нарушены права несовершеннолетних при продаже жилья.

Все доказательства незаконной сделки должны быть весомыми и подтверждены документально.

Нотариальное заверение договора

Приобретая жилье на вторичном рынке достаточно составить простое письменное соглашение. Но бывают ситуации, когда требуется нотариальный договор купли-продажи квартиры. Дополнительно заверять документ необходимо, если:

• один из владельцев недееспособный или ему меньше 18 лет;
• жилье продают по договору ренты;
• на реализацию выставлена доля в квартире.

На прием к нотариусу приходят все участники сделки. Специалист проверяет документы, составляет договор купли-продажи и заверяет его своей подписью. При необходимости нотариус запрашивает дополнительные документы, чтобы убедиться в законности сделки. Подписанные экземпляры передают в Росреестр для регистрации. Процедура занимает около 3 дней.

Услуги нотариуса и госпошлину стороны оплачивают по договоренности. Четких требований закона по этому вопросу нет. Продавец и покупатель могут поделить сумму оплаты, или ее внесет одна сторона.

Таким образом, оформление договора купли-продажи квартиры необходимо, чтобы закрепить право собственности за новым владельцем. Самостоятельно разобраться со всеми нюансами довольно сложно. Поэтому лучше привлечь к процедуре специалиста из агентства недвижимости. «МСК КЛЮЧ» готовы предложить свою помощь не только в оформлении КПД, но и помогут на каждом этапе продажи или покупки квартиры: от поиска объекта или покупателя до передачи ключей.