Как реализовать недвижимость, которая находится в собственности менее 3 лет

При реализации жилого помещения участникам сделки следует учитывать множество особенностей, включая срок владения объектом. Ведь если недвижимость была в собственности менее 3 лет, то придется заплатить налог с суммы, полученной от покупателя. Поэтому важно знать, как правильно продать квартиру, чтобы не понести незапланированные расходы.

Когда нужно платить налог от продажи недвижимости

После реализации жилья, которое было в распоряжении человека меньше 3 лет, продавец обязан передать информацию о сделке в ФНС. Для этого он направляет декларацию 3-НДФЛ. Сделать это необходимо до 30 апреля следующего после продажи года.

Направить декларацию можно через личный кабинет на сайте ФНС или принести ее в инспекцию по месту жительства. За нарушение срока подачи 3-НДФЛ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Его минимальный размер — тысяча рублей.

Например, если сделку оформили в 2021 году, тогда необходимо отчитаться перед ФНС до 30.04.2022. А налог нужно перечислить в бюджет государства в течение 2,5 месяцев после подачи 3-НДФЛ. Размер налогового сбора составляет 13% от дохода, полученного от реализации недвижимого имущества.

Направлять в ФНС декларацию при продаже недвижимости, находившейся в распоряжении более 5 лет, не нужно. В этой ситуации собственник освобожден от обязанности отчитываться перед государством.

Что означает минимальный срок владения

Период, после которого собственник вправе реализовать жилье и не платить налоги, называют минимальным сроком владения. Он зависит от того, как гражданин получил квартиру.

Минимальный период составляет 3 года, если человек стал собственником жилья при таких условиях, как:

• приватизация;
• наследование;
• дарение;
• рента.

При наследовании отсчет начинают со дня ухода из жизни наследодателя. В остальных случаях — с момента госрегистрации прав собственности в Росреестре. Чтобы не ошибиться, дату можно уточнить в выписке из ЕГРН.

Особый порядок определения минимального срока владения установлен для объектов, полученных по программе реновации жилфонда в Москве. В этой ситуации в период владения новым жильем засчитывают срок нахождения в собственности старой жилплощади.

При продаже жилья, приобретенного путем участия в долевом строительстве, срок владения исчисляют с момента оплаты стоимости недвижимости, а не с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

При других способах получения жилья реализовать его без уплаты НДФЛ можно только через 5 лет владения недвижимостью.

Продажа единственного жилья

Граждане, которые продали единственный дом или квартиру, также могут не платить сбор, если они были в их собственности более 3 лет. Жилое помещение считают единственным, если в собственности у продавца нет иных объектов или долей вправе на жилье. То есть если вы продаете дом и при этом у вас есть доля в комнате общежития, то ни один из объектов не будет считаться единственным жильем и вам необходимо будет заплатить налог.

Но и здесь есть одно исключение, если старая недвижимость была продана в течение 90 суток после приобретения новой квартиры. То есть вы в течение 3 месяцев после покупки нового жилья должны продать старое. В таком случае ФНС не будет учитывать этот период, и налог можно не платить, если старая квартира до этого была в собственности 3 и более лет.

Кто может не ждать минимального срока владения

С 2022 года начали действовать поправки для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми. Они освобождаются от уплаты НДФЛ с продажи жилплощади, находившейся во владении менее 3 лет. Но чтобы получить льготу от государства, необходимо выполнить несколько условий.

• Кадастровая стоимость проданного имущества должна быть не выше 50 млн рублей.
• Другое жилое помещение необходимо купить не позднее 30 апреля следующего года после продажи старого.
• Новое жилье должно быть большей площадью или дороже по кадастровой цене, чем прежнее.
• На момент покупки у налогоплательщика и членов его семьи в совокупности не должно быть во владении более 50% другого жилья, общая площадь которого больше нового.

Новые правила действуют в отношении договоров, заключенных с 1 января 2021 года. Льготу не смогут получить семьи, владеющие несколькими жилыми объектами.

Родители несовершеннолетних детей могут неоднократно воспользоваться льготой на продажу жилья от государства. Главное, чтобы они соблюдали все обязательные условия. Например, они жили в коммунальной квартире, потом продали ее и купили двухкомнатную. Еще через год продали эту двухкомнатную и купили трехкомнатную. Каждый раз считается, что они улучшают свои жилищные условия, поэтому не должны платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи.

Как имущественный вычет уменьшит налог

Если человек продает недвижимость, менее 3 лет находившуюся у него в собственности, то он может использовать вычет, чтобы уменьшить НДФЛ. Его размер фиксирован для всех налогоплательщиков и составляет 1 млн рублей от облагаемой базы. Именно эту сумму следует вычесть из суммы, полученной от продажи недвижимости.

Допустим, подаренный дом продали за 5 млн рублей через год после оформления права собственности. Из этой суммы можно вычесть 1 млн рублей, и с 4 млн рублей уже платить налог.

Использовать вычет можно только раз в год. Если в отчетном периоде человек продал 2 или 3 жилых помещения, то ему предоставят одну льготу на общую сумму, а не на каждый объект.

Когда стоимость продаваемого дома или квартиры меньше или равна миллиону, то продавцу не нужно ничего платить в бюджет.

Некоторые люди думают, что если они укажут в договоре низкую цену, то смогут обмануть инспекцию и сэкономить свои деньги. На самом деле ФНС следит, чтобы граждане не уклонялись от уплаты. Поэтому инспектор сравнивает цену на недвижимое имущество, указанную в соглашении между продавцом и покупателем, с кадастровой стоимостью объекта.

Если цена сделки составляет 70% кадастровой стоимости, то инспекция рассчитает НДФЛ исходя из кадастровой стоимости. Например, квартира имеет кадастровую цену 3,5 млн рублей. Ее продали за 1,5. ФНС рассчитает налогооблагаемую базу так: 3,5 * 70% = 2,45 млн рублей. Придется заплатить сбор с суммы 2,45 млн рублей. Таким образом, нельзя уклониться от уплаты, занижая цену в договоре.

Уменьшение налога, если жилье покупалось за собственные деньги

Если человек приобрел жилое помещение за наличные или в кредит, то для освобождения от сбора с продажи необходимо, чтобы недвижимость была от 5 лет в собственности.

Если владелец захочет продать эту квартиру через 3 года или раньше, то он сможет уменьшить сумму налога на прибыль. Для этого необходимо внести в декларацию данные о доходах за вычетом расходов на покупку жилплощади. Например, собственник приобрел квартиру за 4 млн рублей в 2020 году, а продал в 2021 году за 5. В таком случае он имеет право уплатить 13% только с прибыли, которая составила 1 млн рублей. Все расходы для предоставления в ФНС должны быть подтверждены документами.

При составлении декларации можно применять только одну льготу: или 1 млн рублей, или фактические доходы минус расходы. Если документы, подтверждающие затраты, утеряны, то их можно восстановить.