Как купить квартиру в залоге

В 2022 году на рынке более 30% квартир имеют обременение. В связи со сложной геополитической обстановкой их количество будет расти. Покупка залоговой недвижимости привлекательна за счет возможности приобрести ликвидный объект по сниженной цене, дисконт в среднем составляет 5–10%. Однако при оформлении такой сделки необходимо учесть множество нюансов.

Почему продают жилье в залоге

Люди продают кредитное жилье по разным причинам: не рассчитали свои силы, потеряли работу, развелись, родили ребенка, переехали в другую страну. Некоторые покупают жилье в ипотеку в инвестиционных целях, но из-за изменения рыночных условий решают расстаться с квартирой. Продажа недвижимости по рыночной стоимости позволяет рассчитаться по кредиту, а оставшиеся средства вложить в более выгодный проект.

По данным Объединенного Кредитного Бюро (ОКБ) более миллиона россиян имеют просроченную задолженность по ипотеке. В таких случаях кредиторы обращаются в суд и продают залоговую недвижимость с молотка.

Как продается залоговая недвижимость

Приобретение жилья с обременением несет для покупателя дополнительные риски. Поэтому перед покупкой объекта в залоге нужно прояснить некоторые нюансы:

• Банкротство продавца. Ипотечные квартиры часто продают люди, имеющие серьезные финансовые проблемы. Даже срочная продажа жилья может не решить их. Тогда ипотечник может начать банкротство. Суд признает недействительными все сделки, заключенные заемщиком в течение последних трех лет до подачи заявления, если цена недвижимости сильно занижена. Покупка квартиры с дисконтом рискованна, оцените ситуацию продавца, какая вероятность, что он не справится с долгами. Риски отсутствуют, если сделка заключается по рыночной стоимости и продавец закрывает задолженность лично. В предварительный договор купли-продажи включают пункт, что продавец подтверждает отсутствие признаков несостоятельности. Это значительно снижает риски покупателя.

• Использование материнского капитала. Если продавец при покупке залогового жилья использовал материнский капитал, то продажа такого жилья возможна только при выделении в этом объекте недвижимости доли детям. Нарушение обязательства влечет риски признания сделки недействительной. Обойти запрет продажи можно, если продавец одновременно покупает квартиру лучше с выделением долей детям.

• Арест квартиры. У должника может быть много кредиторов, в отношении него может быть возбуждено исполнительное производство. Пока квартира находится в залоге у банка, ее невозможно арестовать. После погашения ипотеки и до передачи прав собственности пристав может это сделать. Продать арестованную квартиру невозможно, покупатель потеряет много времени на разбирательства.

Особенность сделки заключается в том, что перед продажей нужно снять обременение или получить у кредитора разрешение на продажу. Поэтому продавец предпочитает покупателя, который может расплатиться наличными. Найти такого человека непросто, а неплательщикам нужно совершить сделку быстро, поэтому они идут на уступки. На рынке в 2022 году мало людей, которые совершают сделки с недвижимостью без использования кредита или материнского капитала. Если исключить из них тех, кто не берет дополнительных рисков, выбора у заемщика практически не остается. В таких случаях, если жилье реализует собственник, можно купить квартиру в залоге на 15–25% ниже рынка.

Когда остаток долга небольшой, он может быть погашен при помощи первоначального взноса, поэтому владелец не предоставляет большую скидку. Ему подойдет практически любой покупатель, готовый приобрести жилье с обременением.

Покупатель расплачивается частями. Первая идет на погашение долга, а остаток вносится после получения закладной из банка с записью о погашении. Стороны подписывают документы после снятия отметки об ипотеке в Росреестре.

Банки также выдают кредиты для покупки залоговых квартир по сниженной ставке. Финансовые организации могут предложить скидку на ипотеку в размере 1–2%. Но не все компании идут на такие риски. Если ипотека продавца и покупателя оформлена в одном банке, сделка проходит максимально безопасно. Стороны приходят в финансовое учреждение и подписывают документы. Квартира и так находится в ипотеке, требуется только переоформить ее на другого человека, никаких новых документов покупатель не оформляет.

Покупатель может приобрести залоговый объект не только у собственника, но и на онлайн-аукционах. Они проводятся с согласия заемщика или после решения суда. Для покупателя это более предпочтительный вариант, потому что в таком случае полную сумму нужно перечислять только после подписания всех документов. Перед оформлением сделки следует тщательно проверить объект недвижимости. Иногда могут возникнуть проблемы с выселением жильцов, прописанных в квартире. 

Продавцом является заемщик

Если заемщик несколько месяцев не вносит ипотечные платежи, кредитор имеет право подать в суд и реализовать жилой объект с аукциона. Владелец недвижимости может продать квартиру самостоятельно, не дожидаясь выселения. Для многих людей это единственный выход из сложной ситуации. Однако продать залоговый объект невозможно без разрешения кредитора. Некоторые банки, например, Сбербанк, ВТБ, Росбанк лояльно относятся к клиентам и даже помогают с оформлением сделки. Но большинство организаций не идут на уступки и требуют предварительно полного погашения кредита.

Продажа с согласия банка

После регистрации договора купли-продажи кредитор погашает задолженность и выдает продавцу справку об отсутствии задолженности. Она потребуется для оформления регистрации права собственности. Если после погашения кредита остаются деньги, они перечисляются продавцу.

Сделка проводится в несколько этапов:

• Покупатель вносит задаток. Стороны подписывают соглашение о задатке и составляют предварительный договор.
• Продавец запрашивает у банка справку о задолженности и пишет заявку на полное погашение ипотеки.
• Стороны составляют проект договора и отдают его кредитору. Финансовое учреждение готовит окончательный договор.
• Стороны или их представители приходят в отделение для заключения сделки. В целях безопасности продавец кладет деньги в сейфовую ячейку.
• Стороны или их представители подписывают бумаги о регистрации перехода права собственности.
• Банковский работник выдает заемщику справку о погашении займа и возвращает ему остаток денег.

Если покупатель приобретает квартиру на заемные средства, он должен получить заем в том же банке. Банки не кредитуют залоговые объекты другой финансовой организации.

Продажа без согласия банка

Если организация требует предварительного полного погашения кредита, покупатель сильно рискует. Остаток задолженности по займу продавца передается покупателю до оформления прав собственности. Важно отдать средства, оформив их как авансовый платеж или задаток.

Схема выглядит следующим образом:

• Стороны составляют предварительный договор купли-продажи. В обязательном порядке в нём нужно прописать точную сумму аванса. Не стоит передавать продавцу деньги наличными, безопаснее вместе пойти в ближайшее отделение и погасить задолженность.
• Покупатель получает справку об отсутствии задолженности и закладную.
• Продавец подает заявление через МФЦ на снятие отметки о залоге, после ее получения можно завершить оформление сделки.
• Финальный этап — продавец кладет оставшиеся средства в банковскую ячейку.

После оформления права собственности продавец забирает деньги.

Квартира выставлена на аукцион по решению суда

Если с молотка уходит ипотечное жилье и собственник выступает против сделки, он может подать апелляцию в течение 3 лет. Также на торгах реализуется жилье физических лиц, проходящих процедуру банкротства (если это не единственная недвижимость). На специализированных платформах реализуют:

• загородные дома;
• апартаменты;
• квартиры;
• дачи.

Банк отправляет приставам решение суда, они выселяют должников и опечатывают объект. При этом до момента продажи может пройти несколько месяцев или лет. Жилье выставляют на торги после прохождения бюрократических процедур.

Ежегодно проводится залоговый аукцион недвижимости. Росимущество выставляет карточки объектов с указанием причины реализации, с информацией об объекте недвижимости, представляет фото. На принятие решения дается месяц. Схема аукциона стандартная: участники предлагают цену, если в течение часа ставка не будет перебита, квартира ваша. Нужно перевести всю сумму на счет площадки, вознаграждение возьмет субподрядчик за организацию торгов. Ответственный пристав отправляет остаток средств кредитору для погашения задолженности.

Продавцом выступает банк

Заложенные объекты на балансе организации — это бремя, за которое нужно вносить налоговые и коммунальные платежи. Поэтому банку нужно реализовать недвижимое имущество в максимально сжатые сроки, но и терять значительные средства он не готов. Продажа залоговой недвижимости банками проходит через онлайн-аукцион. На большинство объектов кредитор дает скидку не более 5%.

Риски покупки жилья с банковского аукциона

Покупка недвижимости через онлайн-торги банков несет в себе дополнительные риски, и не всегда полученная выгода их окупает. Не стоит брать дополнительные риски, если покупаете квартиру для жизни на последние деньги. Принимая решения о покупке квартиры с торгов, следует иметь в виду такие нюансы:

• процедура оформления документов будет более длительной и сложной;
• такое жилье невозможно купить в ипотеку;
• до аукциона в большинстве случае не разрешается просмотр объекта, оценить состояние жилья можно только по фото. Может получиться, что с учетом затрат на ремонт цена не покажется столь низкой. Фотографии не всегда отображают реальную картину;
• возникновение проблем с выселением жильцов. Иногда продают квартиру, в которой зарегистрированы люди. Их выселением должен заниматься новый собственник, для этого нужно обратиться в суд, а это время и деньги; 
• обязательно нужно запросить документы о судебном решении, т. к. должник может оспорить решение о продаже жилья. Если суд удовлетворит его претензии, новый владелец потеряет деньги.

Аукцион залоговой недвижимости

Чтобы выставить объект на аукцион, банку нужно согласие заемщика. Часто должник не видит другого выхода из сложной ситуации и соглашается на продажу жилья с молотка. В этом случае вопрос можно решить без суда. Кредитор организует торги самостоятельно или обращается к организациям-посредникам.

Участвовать в аукционе может любой гражданин, нужно зарегистрироваться и купить квалифицированную электронную подпись.

Схема онлайн-аукциона залоговых объектов недвижимости:

1. Жилье оценивается, цена лота устанавливается ниже рыночной на 4–6%.
2. Каждый участник вносит 5% стоимости для подтверждения платежеспособности.
3. Объект приобретает покупатель, который предложит максимальную цену. Обычно площадки ограничивают время подачи заявки (до часа). Регламент прописывают организаторы торгов.
4. Остальным участникам возвращается задаток в течение месяца.

Во время торгов нужно внимательно следить, чтобы цена лота не превышала среднерыночную цену. Если увлечься, можно пропустить этот момент.

Если вы победите, организатор пришлет на электронную почту письмо с подробной инструкцией по дальнейшим действиям. 

Онлайн-витрины банков

Залоговые объекты попадают в специальный раздел на официальном сайте банка. Обычно он называется «Залоговое имущество» или «Залоговая недвижимость». В интересах банка скорее закрыть долг — каждый день они теряют средства на обслуживании жилья и не получают прибыли. Банки могут продать жилье по полной стоимости в ипотеку по сниженной ставке.

Регистрация права собственности при покупке залоговой недвижимости

Если договор купли-продажи нотариально заверен, нотариус может подать документы на регистрацию права собственности двум способами:

• в электронном виде — в день совершения сделки, регистрация происходит в течение дня;
• через МФЦ — в течение двух рабочих дней, срок регистрации может занять до трех дней.

Покупатель оплачивает нотариусу госпошлину за регистрацию сделки — 2 тысячи рублей, при подаче в электронном виде предоставляется скидка в размере 600 рублей.

Однако в реальности нотариальная регистрация может продлиться намного дольше, поэтому стороны предпочитают регистрировать сделку самостоятельно.

Для самостоятельной подачи через МФЦ нужно:

• оплатить пошлину в размере двух тысяч рублей и подать комплект документов;
• подписать составленное сотрудником МФЦ заявление в двух экземплярах (каждая из сторон заполняет свое заявление). Дополнительно продавец прикладывает справку о закрытии ипотеки;
• подождать 9 рабочих дней — срок перехода права собственности;
• прийти в назначенную дату в отделение МФЦ и забрать правоустанавливающие документы.

Перед тем как купить залоговую квартиру, необходимо оценить, стоит ли риск предоставленной скидки. Зачастую на ликвидные объекты цена снижается незначительно. Если на рынке есть несколько похожих предложений, лучше выбрать квартиру без обременения. Рассматривать залоговые объекты стоит, только если продавец дает существенную скидку.

На онлайн-аукционах банков редко встречаются выгодные предложения. На открытых торгах цена доходит до рыночной, совершать такую сделку нет смысла. Ситуация может измениться только в условиях кризиса подобного в 2008–2009 годах, в условиях низкого спроса и доли необслуживаемых жилищных кредитов более 20%. Хорошую скидку можно получить у собственника напрямую из-за срочности.

Не рекомендуется приобретать объекты с непогашенным кредитом в качестве единственного жилья. Покупка заложенного имущества — хороший вариант для тех, кто хочет вложить средства и не ограничен во времени поисков.

Основная опасность состоит в том, что покупатель должен погасить долг за квартиру до регистрации сделки. Снизить риск можно, правильно оформив договор о передаче задатка с указанием точных сумм. Деньги следует передавать не продавцу, а отнести в банк для погашения займа лично. Тогда риск потери денег будет минимальным. Если продавец отменит сделку, ему придется вернуть задаток в двойном размере. В этом случае покупатель не имеет права через суд требовать исполнения обязательств по договору.

Необходимо также узнать причину продажи ипотечной квартиры. Опасно покупать объекты у граждан, находящихся на грани банкротства: сделка может быть оспорена, если продавца через некоторое время признают финансово несостоятельным. Кроме того, могут появиться и другие кредиторы, которые имеют право наложить арест на жилье.

Объекты с обременением лучше покупать напрямую у собственника или кредитора через онлайн-площадки. Покупка жилья с аукциона более безопасна, потому что деньги не передаются до подписания документов. Приобретение квартиры после решения суда несет дополнительные риски. Обычно такие объекты реализуют по полной стоимости.

Если вы хотите уберечь себя от рисков при покупке жилья, обратитесь в агентство недвижимости «МСК КЛЮЧ». Специалисты предоставят полное сопровождение сделки: проведут экспертизу правоустанавливающих документов, проверят долги и обременения по квартире, подготовят документы по юридической чистоте объекта недвижимости и др. Чтобы узнать подробнее об услугах компании, оставьте заявку на сайте.