Все способы приобретения права собственности

Право собственности на какой-либо объект дает его владельцу основания распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом положений действующего законодательства и не ущемляя интересов иных лиц. Приобретение и прекращение права собственности применимо в отношении отдельного гражданина или коллектива и происходит на основании множества юридических факторов.

Основания приобретения прав собственности

Право собственности или титульное право приобретается при наличии соответствующих оснований. Согласно законодательству, такими являются реальные обстоятельства, которые связывают возникновение прав на объект с конкретным физическим или юридическим лицом.

Важно понимать, что в качестве обозначенных обстоятельств не принимается выраженное желание заявителя владеть конкретным объектом. Основанием могут выступать только правопорождающие юридические факты, подкрепленные законодательной базой.

Способы приобретения права собственности

Законные способы приобретения права собственности четко обозначены в Гражданском Кодексе РФ (ст. 218), а их количество строго регламентировано. Если рассматривать вещное право в контексте недвижимого имущества, все основания подразделены на две большие категории:

• первоначальные;
• производные.

Смысл такого разграничения заключается в необходимости принимать во внимание интересы не только предыдущего владельца, но и третьих лиц, также имеющих какое-либо отношение к конкретному объекту. Обычно таковыми выступают арендатор, залогодержатель и пр. Их права не теряют силы после смены собственника, и новому владельцу необходимо мириться с подобного рода обременением.

Если покупатель использует первоначальное основание, столкнуться с такими ограничениями ему не придется.

Первоначальные

Первоначальное приобретение права собственности подразумевает отсутствие предшествующего владельца, т. е. ранее никто не обладал вещным правом в отношении конкретного объекта.

Таковым основанием является:

• возведение нового объекта с учетом требований и норм законодательства;
• самовольное строительство (допустимо при совокупности ряда факторов);
• приобретательная давность;
• использование бесхозяйного объекта недвижимости. Сюда же относится титульное владение имуществом, прежний владелец которого добровольно отказался от своих полномочий либо утратил их по закону.

ГК РФ (ст. 219) предписывает наделять владельца возведенного сооружения правом собственности на объект с момента прохождения им соответствующей регистрации. При этом положения «Закона о государственной регистрации» обязывают заявителя представить документы, подтверждающие факт возведения постройки (п.1 ст. 25).

Согласно ст. 222 ГК РФ, перевод недвижимости в статус собственности возможен при совокупности ряда факторов:

• строительство выполнено на участке, целевое назначение которого соотносится с характером возведенного сооружения;
• перед возведением были получены требуемые разрешения;
• в процессе строительства не были нарушены никакие положения и нормы;
• застройщик возводил объект для личного использования, но не для третьих лиц.

Аналогичные требования распространяются и на незавершенное строительство, делая его искомым объектом после окончания процедуры регистрации.

Если говорить о самовольной постройке, ее возведение не наделяет лицо вещным правом. При этом в судебном порядке таковое может быть приобретено, если участок, на котором выполнено строительство, находится в пожизненном владении, собственности, бессрочном пользовании.

В рамках приобретательной давности субъект наделяется правом собственности при условии открытого, добросовестного и непрерывного владения чужим имуществом. Законом установлен период 15 лет, по истечении которого происходит передача титула на юридических основаниях (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Производные

Производное приобретение права собственности подразумевает наличие прежнего владельца и смену такового в результате правопреемства.

В качестве производных стоит выделить:

• договор купли-продажи, дарения, мены;
• реорганизацию юридического лица с последующим приобретением титула;
• приобретение в результате наследования.

Если искомым объектом является недвижимость, права на нее в рамках договора купли-продажи переходят не в момент фактической передачи, а после регистрации смены владельца в соответствующих органах (п.2 ст. 223 ГК РФ).

В случае с договором наследования факт государственной регистрации лишь подтверждает законность и юридическую обоснованность происходящего. Ключевым аспектом является момент открытия наследства.

Согласно ст. 58 ГК РФ, полномочия в результате реорганизации юридического лица переходят на основании разделительного баланса или передаточного акта. Обратите внимание: компания-правопреемник должна быть предварительно внесена в Единый государственный реестр юридических лиц.

Когда происходит прекращение прав собственности

Прекращение происходит на добровольной или принудительной основе. В обоих случаях для проведения процедуры требуются веские основания, подкрепленные юридическими фактами. 

Добровольное отчуждение

Основанием для утраты выступают следующие факторы:

• Самостоятельный отказ субъекта от своего имущества.

Согласно ст.225-226, ст.236 ГК РФ, добровольный отказ от владения предполагает перевод имущества в статус бесхозяйного с возможным последующим переходом прав третьему лицу. Обратите внимание: до момента перерегистрации прежний владелец объекта волен изменить свою позицию и продолжить им распоряжаться в полной мере. 

• Физическая гибель.

Одно из оснований для прекращения действия прав — прямое уничтожение. Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, этот исход — единственно возможный, при котором права на объект гарантированно не перейдут третьему лицу. Важно понимать, что это касается именно физического уничтожения. Юридическая гибель (например, деление земельного участка) может сопровождаться утратой права на прежний объект и возникновением права на новый. 

• Отчуждение владельцем собственности в пользу третьих лиц на добровольных основаниях.

Один из видов приобретения права собственности — совершение сделки об отчуждении (ст. 235, ст. 218 ГК РФ). В процессе владелец может добровольно передать на возмездной или безвозмездной основе свое имущество иному лицу, заключив соответствующий договор. 

Если говорить о приватизации как способе отчуждения с последующим прекращением права владения, ее стоит рассматривать лишь в контексте государства и муниципалитета. 

Принудительное отчуждение

Передача в принудительном порядке является результатом определенных обстоятельств:

• Несоблюдение условий соглашения или законодательных норм. 

Изъятие происходит в рамках заключенного между должником и кредитором договора, либо на основании судебного решения. При этом момент прекращения прав прежнего владельца одновременно выступает основанием для приобретения права собственности вторым лицом, в пользу которого было изъятие.

• Отсутствие необходимых разрешений или законных оснований для того, чтобы являться собственником.

В течение календарного года владельцу полагается совершить процедуру отчуждения имущества либо устранить причины, препятствующие его полноправному владению конкретным объектом. В противном случае имущество подлежит реализации в судебном порядке либо будет передано во владение государства. Прежнему собственнику при этом компенсируют стоимость имущества, предварительно уменьшив размер выплаты на сумму расходов, связанных с процедурой отчуждения.

Обратите внимание: обозначенный порядок применим в случае юридически допустимого перехода имущества во владение конкретному лицу. Незаконное приобретение не сопровождается какими-либо временными льготами и денежными компенсациями.

• Отчуждение недвижимости ввиду утраты прав на землю.

В эту категорию относятся ситуации, связанные с изъятием участка из-за окончания срока аренды, ненадлежащего использования и пр. Во всех случаях процедура проходит на возмездной основе. 

Процесс приобретения прав на объект, ввиду своей специфики, вызывает сложности у неподготовленного человека. Сотрудники агентства недвижимости «МСК КЛЮЧ» с удовольствием помогут вам детально разобраться в этом вопросе, изучив все аспекты конкретной ситуации. Наши знания подкреплены не только теорией, но и богатым опытом и реальными примерами приобретения права собственности.