Как купить дом в коттеджном поселке

Новый и просторный загородный дом перестал быть уделом избранных. Купить дом в коттеджном поселке могут ценители тишины, пространства и красоты природы, люди с разными финансовыми возможностями. При выборе недвижимости учитывают расположение и инфраструктуру поселка, состояние жилого объекта и коммуникаций. Застройщики предлагают разные варианты — от дома под ключ до участка со свободным планированием.

Как искать варианты

Источниками информации для поиска дома в коттеджном поселке могут быть:

• крупные интернет-порталы — здесь можно найти дом в разных краях и областях России;
• региональные доски объявлений — их легко найти в поисковых системах, введя название географического объекта;
• риелторские агентства — у них есть собственные базы данных домов и квартир;
• рекомендации родственников и знакомых;
• объявления и баннеры о продаже, вывешенные собственниками.

При поиске на сайтах указывают параметры — «коттеджный поселок», ИЖС, «личное подсобное хозяйство». Можно задать фильтры по:

• названию поселка (если есть на примете конкретное место);
• наименованию шоссе;
• расстоянию до города;
• инфраструктуре — расположению школ, поликлиник, общественного транспорта и пр.;
• параметрам дома — площади, году постройки, количеству спален и санузлов.

Получить нужную информацию можно у жителей или сотрудников управляющей компании коттеджного поселка. Они могут дать контакты собственников, продающих недвижимость.

Как проверить варианты заранее

На сайте объявлений можно найти десятки объектов, отвечающих требованиям покупателя. Звонки и встречи с продавцами отнимут массу времени. К тому же есть риск стать жертвой недобросовестных людей. Чтобы избежать неприятностей, объявления стоит проверить заранее. Это позволит отсеять неподходящие дома.

С помощью спутниковых карт Яндекс или Гугл можно построить маршрут до коттеджного поселка, посмотреть панораму местности и фотоснимки улиц. Полученную информацию сравнить с описанием и адресом в объявлении.

Перед звонком продавцу полезно составить опросный лист на каждый интересующий дом. В анкету заранее внести информацию из объявления — площадь, цену, материал постройки и пр. Дополнительно записать перечень вопросов, которые захотите задать продавцу.

При первом разговоре с продавцом исключите объекты, где за показ просят плату или предлагают «договор информационного обслуживания». Это фейковые объявления, их цель — привлечь покупателя, чтобы затем предложить вариант хуже и дороже.

Что необходимо знать о коттеджном поселке

Кроме данных о доме, важно собрать информацию и о коттеджном поселке. Много полезных сведений есть в открытом доступе в сети. С помощью спутниковых карт можно изучить расположение поселка, дороги и доступность общественного транспорта.

Существует 3 вида коттеджных поселков:

1. Застроенные жилой недвижимостью и с работающей инфраструктурой. Дома выполнены в едином архитектурном стиле и имеют похожую планировку.
2. Поселки, где возведены дома и есть участки с подрядом. Здесь утвержден план застройки, но покупатель сам выбирает площадь, архитектурный стиль и планировку дома.
3. Объекты со свободной застройкой без подряда. Вопрос возведения дома полностью берет на себя покупатель.

Решая, какой коттеджный поселок выбрать, исходите из своих возможностей и предпочтений. Семье с детьми удобнее приобрести готовый дом под ключ, куда можно сразу въезжать и жить. Люди, у которых есть другая недвижимость, могут строить жилье по своему вкусу, не ограничивая себя во времени. Покупка участка со свободной застройкой позволит возводить дом постепенно, с учетом материальных возможностей.

Есть моменты, которые необходимо уточнять у продавца или при личном визите в поселок:

• подключены ли коммуникации и как они работают;
• вывозят ли в поселке мусор;
• есть ли охрана;
• сведения об управляющей компании. 

Если у вас есть друзья в выбранном поселке, можно расспросить их. Полезно уточнить, живут ли владельцы коттеджей в поселке постоянно, есть ли в продаже дома, как работает УК.

Расположение

Большое значение имеет место, где находится коттеджный поселок. Выбирать расположение нужно с учетом своих интересов, потребностей и возможностей:

• Если дом будет выполнять функции дачи, можно рассмотреть объекты, удаленные от города. Из инфраструктуры достаточно продуктовых магазинов неподалеку. Основными параметрами могут быть близость природы, тишина и свежий воздух.
• Для поклонников рыбалки или охоты важным критерием будут расположенные поблизости лес, река или озеро.
• Если владельцы планируют жить в доме постоянно, важно, чтобы поблизости были школы, детские сады, магазины, больницы и пр. Набор учреждений каждая семья выбирает с учетом возраста и интересов.
• Тем, кто планирует постоянно жить в поселке и ездить на работу в город, важно состояние дорог и доступность общественного транспорта. Если поблизости есть шоссе федерального значения, по нему легко доехать до города на автобусе или собственном автомобиле.

Коммуникации

При выборе коттеджа нужно выяснить, есть ли в поселке централизованные коммуникации. Уточните у продавца или в управляющей компании:

• Тип водоснабжения. Поселок может быть подключен к городской магистрали или иметь локальную скважину. Во втором случае желательно попросить заключение Госсанэпиднадзора о качестве воды. В противном случае в будущем придется ставить в доме дорогостоящие фильтры.
• Центральный газопровод — он позволит обогревать дом и готовить, используя экономичное топливо. Если поселок построен недавно и еще не подсоединен к системе, нужно ознакомиться с разрешительными документами. Полезно выяснить, как далеко от дома проходит основная труба газопровода.
• Электричество. Осматривая поселок, нужно найти трансформаторную подстанцию. От нее должны отходить внешние ЛЭП. Можно приехать на место вечером и проверить, как освещены улицы.
• Канализация — централизованная система удобнее и надежнее локальных септиков.

Дома в поселке без коммуникаций продают дешевле. Однако самостоятельное подключение потребует времени и в итоге обойдется владельцу дома дороже, чем покупка дома с коммуникациями.

Вывоз мусора

Согласно закону, в коттеджном поселке должны быть организованы места для сбора мусора. Нормативные акты описывают требования к площадке:

• твердое основание;
• удобный подъезд;
• специальные контейнеры.

Управляющая компания поселка обязана заключить договор с соответствующей фирмой. Организация должна иметь лицензию на сбор ТБО, необходимый транспорт и оборудование.

Сбору подлежат:

• бытовые отходы;
• сыпучие составы — снег, песок, земля;
• садовые отходы — ветки, трава, падалица;
• строительный мусор;
• ветхая мебель и пр.

С площадки отходы вывозят на грузовиках для дальнейшей утилизации.

Охрана

В коттеджных поселках живут в основном люди, ценящие покой и порядок. Такие дома бывают привлекательны для грабителей. Чтобы не рисковать, жители коттеджей организуют охрану территории.

Покупая дом, необходимо лично проверить, что означают слова «круглосуточная охрана». На деле может оказаться, что территорию сторожит пожилой человек, сидящий в фанерной будке. Желательно, чтобы за безопасность поселка отвечал лицензированный ЧОП. Все сотрудники должны быть одеты в форму и иметь средства защиты. Коммерческие охранные предприятия организуют посты на въезде в поселок, устанавливают системы видеонаблюдения, противоугонное оборудование на автомобили и пр.

Управляющая компания

Выбирая коттеджный поселок с готовыми домами, нужно выяснить, кто оказывает услуги ЖКХ. В новых поселках функцию управляющей компании может взять на себя застройщик.

Потенциальному покупателю нужно ознакомиться с учредительными документами и тарифами организации. Полезную информацию дадут отзывы других жильцов.

В задачи УК входит:

1. Контроль и обслуживание инженерных сетей.
2. Содержание и ремонт дорог, наружного освещения.
3. Контроль противопожарной безопасности поселка.
4. Охрана порядка, контрольно-пропускной режим.
5. Озеленение, уборка и благоустройство улиц.
6. Организация вывоза мусора.

Жители поселка могут заказать индивидуальные услуги — уборку снега, покос травы, вывоз строительного мусора.

Что необходимо узнать у продавца

Полноценная содержательная беседа с продавцом поможет определить качество жилья, понять размер дополнительных вложений и избежать обмана. Выясните следующие моменты:

• почему хозяин продает дом, кто собственник коттеджа;
• категорию и разрешенное использование земли в коттеджном поселке;
• кто строил дом и был собственником раньше;
• из каких материалов построен дом, инженерные особенности и коммуникации;
• откуда поступает вода;
• кто владелец газовых и электрических сетей;
• как устроена канализация и вывоз мусора;
• какие обязательные платежи есть в поселке, их размер;
• нет ли у владельца проблем с законом.

Эти вопросы можно задать предварительно по телефону. При личной встрече нужно проверить документы:

• выписки на дом и участок из Росреестра;
• кадастровый и технический планы;
• техусловия на подключение к инженерным сетям;
• проектную документацию на дом или исполнительные чертежи;
• паспорта и сертификаты на счетчики, окна, двери;
• квитанции об оплате коммунальных услуг.

Список можно дополнить собственными вопросами. Например, есть ли в поселке интернет, какой провайдер оказывает услуги и пр.

На что обращать внимание при выборе дома

Лучшее время для осмотра дома — ранняя весна, когда тает снег, но еще требуется отопление. В этот момент можно оценить качество обогрева. Растаявший снег и грунтовые воды помогут выявить инженерные недочеты, потеки на стенах, дефекты крыши и пр.

Решая, какой коттедж лучше выбрать, нужно учитывать несколько параметров:

• Расположение дома и участка — удобный ли подъезд, нет ли лишней влаги во дворе, что находится рядом (промзона, железные дороги, лес и пр.).
• Дополнительные постройки — гараж, баня, сауна, хозяйственные объекты.
• Планировку — она должна быть удобной для будущих жильцов.
• Лестницу между этажами дома — должна быть достаточно широкой и пологой, иметь надежное ограждение.
• Состояние чердака и крыши, как устроен водосток.
• Качество наружных стен, трещины и потеки воды.
• Перекрытия — на нижнем этаже не должно быть прогиба балок. 
• Полы — их кривизну проверяют строительным уровнем.
• Качество фундамента и подвала — без трещин, следов подтоплений и пр.
• Коммуникации — электричество, газ, вода.
• Систему вентиляции — нужно убедиться, что каналы не забиты.
• Окна и двери — они должны обеспечить звуко- и теплоизоляцию.

Выезжая на осмотр дома, можно взять с собой инструменты и приборы для проверки — строительный уровень, отвес, фонарик, рулетку и пр.

Риски при покупке коттеджа

Покупатель дома в коттеджном поселке может столкнуться с неочевидными рисками и подводными камнями

• Состояние дома не соответствует передаточному акту. Вместо коттеджа с ремонтом и мебелью новый владелец получает голые стены с демонтированными розетками и снятой сантехникой.
• Хозяйственные постройки на участке, не оформленные по закону. Их необходимо зарегистрировать по назначению, чтобы избежать штрафов и других неприятностей.
• Возможные обременения, межевые споры, недееспособность одного из бывших собственников.

Подозрения должны вызвать частые перепродажи дома. Если одна из предыдущих сделок будет признана незаконной, остальные автоматически утратят силу.

Цены на коттеджные дома

Цены на коттеджные дома зависят:

• от расположения и уровня поселка. Особняк бизнес-класса будет дороже, однако жилье категории «эконом» может не уступать по комфортности проживания;
• расстояния до центральных дорожных магистралей и мегаполисов. Например, в Московской области разница в несколько км от МКАД может повысить цену дома на 15–20%;
• площади и планировки дома и прилегающего участка;
• года постройки объекта недвижимости;
• экологической обстановки в районе;
• транспортной доступности и инфраструктуры.

Порядок покупки

Покупать дом в коттеджном поселке можно самостоятельно или обратиться за помощью к риелтору. Общая схема действий включает 8 этапов:

1. Выбор подходящего объекта, проверка его по спутниковым картам.
2. Беседа с продавцом, уточнение интересующих вопросов.
3. Подробный осмотр поселка, дома и участка. Проверка документов.
4. Предварительное соглашение, которое подтверждает серьезные намерения продавца и покупателя. Это может быть договор о задатке, предварительный акт купли-продажи, авансовое соглашение. В документ включается цена и характеристики объекта, сумма задатка, сроки продажи.
5. Подписание основного договора купли-продажи. К нему прикладывают пакет необходимых документов на недвижимость.
6. Расчет по сделке и передача дома покупателю по соответствующему акту.

Чтобы не ошибиться с выбором и не стать жертвой злоумышленников, нужно тщательно проверить документы и состояние дома перед покупкой. Если возникают сомнения в техническом состоянии коттеджа или его юридической чистоте, от сделки лучше отказаться.

Покупка загородной недвижимости — серьезная финансовая операция, которую совершают не каждый день. Полная проверка объекта требует времени, сил, технических и юридических знаний. Надежное решение — доверить эту работу специалистам. Агентство недвижимости «МСК КЛЮЧ» поможет выбрать дом в коттеджном поселке в Подмосковье, который полностью соответствует нуждам и пожеланиям покупателя. Мы проводим экспертную проверку и сопровождаем сделку на всех этапах. В базе данных компании есть список объектов, который постоянно пополняем и обновляем.