Квартиры на этапе котлована: привлекательность и риски

Не менее 30% квартир в новостройках продаются до завершения строительства. Примерно треть из них — квартиры на этапе котлована. Выбор покупателей объясняется выгодой, которую они получают при такой форме сделки. Экономия доходит в среднем до 25% от итоговой стоимости готового объекта. Еще несколько лет назад этот показатель мог превышать 50%, но ситуацию изменил переход на эскроу-счета. Такое условие договора долевого участия (ДДУ) повысило стартовые цены, но при этом снизило риски обмана дольщиков.

Выгодно ли сейчас покупать квартиру на стадии котлована

Долевое строительство регулируется 214-ФЗ и 151-ФЗ. Введенная с 2019 года новая система расчетов повлияла на стоимость предложения в процессе строительства. Застройщики стали нести больше издержек. Они не могут напрямую пользоваться деньгами дольщиков, а для строительства применяют проектные системы банковского финансирования под проценты, в среднем 12%. При этом появляется обязательство выполнить условия по планам ежемесячных продаж квартир. Поэтому сохраняются дисконты, но они не такие большие, как до введения новых правил.

Стоимость квартир в строящемся доме выросла на 8–10%. Но с учетом обстановки на рынке недвижимости и тенденции к росту покупательского спроса выгода при покупке не снизилась. После полного завершения строительного цикла квартира может стоить дороже на 20–25%.

Рост ценника происходит скачкообразно. Первый скачок на 3–6% происходит в среднем через полгода от начала стройки. Далее подъемы зависят от внешних факторов — начало выдачи ключей, развитие прилегающей инфраструктуры, открытие ветки метро. Новая станция метро поднимет стоимость квартиры на показатель до 10%. Наиболее выгодно оформлять ДДУ на нулевом этапе строительства в момент открытия продаж. За меньшие деньги можно купить квартиру с современными решениями — встроенной системой кондиционирования, панорамными окнами, подземной парковкой. Фиксированная сумма покупки позволяет не беспокоиться об инфляции, подорожании строительных материалов, волнениях на рынке недвижимости. Однако из-за возможных ошибок в расчетах итоговый рост стоимости квартиры может оказаться нулевым, и покупка будет невыгодной.

Риски покупки жилья на стадии котлована

Более половины потенциальных дольщиков опасаются заключать ДДУ. Среди страхов: обман, банкротство застройщика, затягивание сроков строительства. Нервозность вынуждает мониторить стройку, звонить, задавать вопросы. Покупатели опасаются также несоответствия готового жилья заявленному проекту, отсутствия обещанных объектов инфраструктуры. Но сниженная цена нивелирует возникающие опасения.

Дольщики должны понимать, что строящиеся квартиры в Москве и других активно развивающихся городах начинают сдаваться не ранее, чем через два года. Также возможны задержки строительства на срок от полугода, заморозка в условиях кризиса. Перед покупкой нужно тщательное прогнозирование. Потребуется изучить векторы развития ситуации в сфере недвижимости, просчитать риски, вывести финансовую выгоду. Хорошо, если есть время и возможности для всестороннего анализа. Оптимально обратиться к специалисту, который разбирается в теме и знает порядок действий.

Некоторые девелоперы в попытках обойти ограничивающий закон предлагают форму жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Документально это оформляется как добровольное решение коллектива людей построить многоэтажку с использованием долевого участия. Для этого они нанимают стороннюю компанию, в качестве которой представляется застройщик. При заморозке стройки предъявлять претензии будет некому, вложенные средства вернуть не получится.

Как купить квартиру на стадии котлована

Чтобы купить квартиру на стадии котлована, нужно учесть много нюансов. Разберем их по порядку.

Выбор объекта

На нулевой стадии возможен выбор лучших планировок, расположения квартир, солнечной стороны и прочего. Но необходимо внимательно ознакомиться с проектом, изучить планы, схему коммуникаций, благоустройство прилегающей территории.

Дополнительно оцениваются следующие факторы:

• наличие чистовой отделки;
• этажность дома — малоэтажные ценятся выше;
• количество квартир на этаже;
• число домов в жилом комплексе — чем меньше, тем лучше;
• существующая или строящаяся новая станция метро;
• близость остановок общественного транспорта;
• пропускная способность дорожных развязок;
• социальные и торговые объекты поблизости;
• отсутствие активной стройки на соседних территориях;
• репутационные характеристики района.

Стоит съездить на объект, даже если там действительно еще только котлован. Это позволит оценить инфраструктуру и некоторые указанные выше параметры. Если в жилом комплексе уже есть построенные корпуса, можно пообщаться с владельцами, узнать их впечатления о сотрудничестве с застройщиком.

У надежного застройщика большая часть квартирного фонда распродается в процессе строительства. Как правило, первыми уходят на стадии котлована однокомнатные квартиры. В готовом доме остаются невостребованные объекты с не самыми удачными планировками, большим количеством комнат, с угловым расположением. Однако некоторые компании стараются сохранить ликвидный резерв, чтобы после сдачи в эксплуатацию продать их по высоким ценам.

Проверка застройщика

Главным инструментом проверки служит интернет. О благонадежности девелопера говорят наличие собственного давно работающего сайта, активная деятельность в соцсетях, статьи, блоги, комментарии, отзывы, форумы. Последние — источник информации из первых уст, где клиенты девелоперов делятся опытом обращения к застройщикам, рассказывают о проблемных ситуациях.

На официальной странице в открытом доступе должна быть информация об учредителях, кредиторах, инвесторах, исторические сведения о развитии, демонстрации готовых проектов и презентации запланированных. Крупный девелопер не будет экономить на контенте, веб-дизайне, структуре интернет-ресурсов, так как онлайн-маркетинг — один из основных источников продаж.

Подозрительно доступные цены на квартиры в строящемся доме на фоне конкурентов свидетельствуют о риске столкнуться с недобросовестной организацией.

Изучение документации

Если застройщик произвел положительное впечатление, следующим этапом станет визит в офис для ознакомления с документацией. Посмотреть стоит устав, свидетельства ЕГРЮЛ, ИНН.

Важно изучить документы, подтверждающие право собственности на земельный участок с указанием категории земель. Этот факт напрямую сказывается на сроках строительства и сдачи объекта, а также на возникающих в процессе оформления трудностях. Нужно убедиться, что земля приобретена законным способом, поэтому для ознакомления можно попросить информацию об обстоятельствах совершения сделки.

Проверить необходимо возможность участия в строительстве органов государственной власти. При таких инвестиционных проектах застройщик в обмен на выделяемую землю предоставляет определенные площади. Важно изучить, какие это площади и нет ли пересечений с продаваемыми квартирами.

Отдельного внимания требуют:

• Лицензия с актуальным сроком действия и указанием допустимой к строительству этажности.
• Разрешение на строительства с соответствующими сроками.
• Проектная документация с пройденной государственной экспертизой.
• Наличие аккредитации известными банками как гарантия надежности компании.
• Вид страховки недвижимости и страховая компания, с которой сотрудничает застройщик.

Стоит взять с собой образец договора и прочитать его в спокойной обстановке. Для личной уверенности можно проконсультироваться с юристом. Например, не все дольщики обращают внимание на гарантийные сроки. По закону на технологические и инженерные коммуникации гарантия не менее 3 лет, на объект в целом не меньше 5 лет.

Бронирование квартиры и подписание договора

На старте продаж бывает повышенный ажиотаж из-за большого наплыва желающих купить квартиру на стадии котлована по выгодной цене. По этой причине предоставляется услуга предварительного бронирования. Забронировать квартиру можно еще до старта продаж, но за это придется заплатить до 50 тыс. рублей. Если впоследствии договор долевого участия не заключается, заплаченные за услугу деньги возвращаются. Такая бронь дает преимущество в цене — квартиру можно приобрести практически без наценки.

После открытия продаж бронирование служит основанием для получения ипотеки. Заключается договор, в котором указывается намерение заемщика приобрести квартиру через оформление ДДУ. С этим договором покупатель отправляется в банк.

Получение одобрения на ипотеку

Ипотеку лучше брать в банке, в котором аккредитован застройщик. Выгоднее обращаться в ту же организацию, которая выделила средства девелоперу на строительство. Это избавит от комиссии при переводе денег между счетами разных банков.

Условия кредитования могут зависеть от кредитной политики финансовой организации, истории погашения задолженностей заемщика. Бонусы предусмотрены для участников зарплатных проектов. Получатели зарплат на карту банка имеют преимущества в процентной ставке, чаще получают одобрение, предоставляют меньше документов для проверки.

Базовый пакет документов для ипотеки на квартиру на стадии котлована состоит:

• из паспорта;
• военного билета;
• свидетельства о браке;
• свидетельства о рождении детей;
• подтверждения доходов;
• договора бронирования.

При необходимости банк может запросить дополнительную информацию. После одобрения можно переходить к следующему этапу.

Подписание договора долевого участия

В соответствии с нормами 214-ФЗ договор долевого участия должен содержать следующую информацию:

• подробная характеристика будущего дома;
• период строительства;
• сроки сдачи в эксплуатацию и перехода прав собственности;
• стоимость квартиры;
• паспортные данные покупателя и реквизиты застройщика;
• дополнительные условия.

Под каждого покупателя договор составляется индивидуально, можно вносить свои допустимые законом требования. Подписание происходит в офисе застройщика. Для дополнительной уверенности можно пригласить своего юриста.

Регистрация договора долевого участия

ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Это исключает оптовые скупки квартир перекупщиками. Процедура занимает в среднем 10 дней. Пакет документов подается через МФЦ с участием покупателя и представителя застройщика. Подготавливаются три экземпляра договора, заявления двух сторон, паспорта и подтверждение оплаты государственной пошлины.

Проведение оплаты

После регистрации ДДУ в Росреестре банк переводит ипотечные средства на специальный эскроу-счет. С этого момента начинается период погашения ипотеки по графику ипотечных платежей. Если объект приобретается за наличные деньги, покупатель самостоятельно вносит их на такой счет на основании ДДУ. Они защищены законом не только от неисполнения застройщиком своих обязательств. Их также нельзя арестовать при любых взыскательных мероприятиях по неуплаченным обязательствам владельца. На эскроу-счет кладется любая сумма, но застрахованной является до 10 млн рублей, которые в полной мере возвращаются при невозможности завершения строительства.

Воспользоваться средствами с эскроу-счета девелопер может только после сдачи дома в эксплуатацию и начала процесса передачи прав собственности на квартиры. Если обязательства перед дольщиком не выполнены, он имеет право расторгнуть ДДУ и вернуть заблокированные на счете средства.

После завершения строительства оформляется акт приемки-передачи, где покупатель принимает выполненную работу либо указывает на недочеты. Если претензий нет, регистрируется передача прав собственности.

Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме

Цена на квартиру во время строительства растет скачкообразно. Если покупка не состоялась на старте, стоит повторить попытку через полгода до следующего резкого подъема. Через 9 месяцев рентабельность будет низкой, и вкладывать в такую недвижимость как в инвестицию становится невыгодно.

На рациональность покупки на стадии котлована также влияет наличие другого собственного жилья. Оптимальный вариант — у покупателей есть квартира и они ждут завершения строительства. Если своего жилья нет, нужно учесть затраты на съемное. Но при итоговых расчетах с учетом более высокой цены на готовую квартиру конечная переплата по ипотеке окажется больше. Нужно просчитать финансовые возможности, перспективы досрочного погашения, стабильности платежеспособности. Математические расчеты помогут оценить степень выгоды.

Как расторгнуть сделку с застройщиком

Без уважительных причин расторжение сделки долевого участия в одностороннем порядке не проводится. К исключениям относятся следующие ситуации:

• Несоблюдение сроков строительства. При задержке более чем на два месяца дольщик вправе расторгнуть договор. На практике ситуации решаются мирно. Добросовестные застройщики заблаговременно, не менее чем за два месяца до истечения сроков, сообщают дольщикам о возможном их продлении и предлагают изменить условия договора. Если покупатель готов подождать, заключается дополнительное соглашение к договору. При повторном срыве сроков право на расторжение также актуально. Несоблюдение оговоренного времени чревато для девелопера неустойками, поэтому большинство стараются соответствовать графику.
• Качество строительства не соответствует заявленному в договоре. При приемке может быть составлен дефектный акт, по которому застройщик должен устранить недочеты в оговоренные сроки. Возможно также соразмерное снижение стоимости квартиры на стадии котлована либо материальное возмещение. Невыполнение исполнителем этих требований служит основанием для расторжения договора. Это касается претензий, предъявленных в рамках гарантийного срока, а также выявленных существенных нарушений качества.
• Нарушение условий поручительства. Через поручительство гарантируется возврат средств либо выплата неустоек. Допустимый срок процедуры должен быть на полгода больше, чем срок сдачи квартиры. Если застройщик меняет условия, он должен уведомить об этом не менее чем за месяц до фактического изменения в документах, и в течение 15 дней с даты прекращения действия договора заключается новый. При несоблюдении порядка и сроков дольщик вправе расторгнуть договор.

На основе веских причин покупатель составляет письменное уведомление застройщику об одностороннем прекращении исполнения договора. Оно отправляется почтой на юридический адрес девелопера заказным письмом. Обязательна опись вложения. Дата отправки считается датой расторжения. С этого дня застройщик обязан в течение 20 суток вернуть средства покупателю. Если за это время получатель средств не обратился за деньгами, они переводятся на депозит нотариуса по месту регистрации девелопера. Возвращается не только долг, но и проценты в размере 1:300 актуальной ставки рефинансирования за период с момента внесения на счет до фактической даты возврата.

При расторжении через суд основаниями являются приостановка строительства, изменение проектных документов, замена категории назначения нежилых помещений и общего имущества. После судебных разбирательств срок возврата сокращается до 10 дней.

При любом способе расторжения необходима его регистрация в Росреестре. Одна из сторон подает заявление и документ-основание: копию отправленного уведомления или вступившего в силу решения суда.

Покупка квартиры в строящемся доме — выгодная инвестиция при условии рационального прогнозирования, юридической подкованности и финансовой грамотности. С введением в оборот расчетов через эскроу-счета риски значительно снизились, но не исчезли совсем. Цена ошибок высока — покупатель лишится не только жилья, но и вложенных денег. Юридическое сопровождение от агентства недвижимости «МСК КЛЮЧ» позволит нивелировать риски и пошагово пройти путь от выбора, где купить квартиру на стадии котлована до регистрации права собственности.