Новостройка или вторичка: что выгоднее?

Планируя приобрести жилье для себя и семьи или сдачи в аренду, стоит для начала определиться, какой вариант вам больше подходит – новостройка или вторичка. В случае с новостройкой вы будете первым владельцем квартиры, и, скорее всего, дом еще будет не сдан в эксплуатацию. Со вторичкой – помещение уже имело собственников до вас и готово к проживанию. Разберемся, какой формат выгоднее и почему.

Под какую квартиру легче взять ипотеку

Сегодня банки предлагают множество программ кредитования, с разными ставками, требованиями к заемщикам и самой недвижимости. Раздумывая о том, что лучше, – новостройки или вторичка, стоит заранее навести справки и подобрать оптимальные условия по ипотеке. Существуют специальные программы и выгодные условия:

• для семей с детьми;
• клиентов банка;
• приобретения строящегося жилья;
• покупки недвижимости в дальневосточном регионе.

При сравнении предложений банков приобретение новостройки выглядит более привлекательным – ставки обычно ниже, чем на вторичку. Но не всегда относительно низкий процент – это гарантия выгодного предложения. Нужно учесть и такие подводные камни как обязательную страховку жизни и здоровья, приобретаемого жилья, например. Это потребует дополнительных расходов.

За счет чего ставки на новостройки ниже? Дело в том, что застройщики часто сотрудничают с банками, обе стороны заинтересованы в продаже квартир. Продавец увеличивает сбыт, банк выдает кредиты покупателям. Рынок первичной недвижимости поддерживает и государство, развивая строительную отрасль экономики, создавая новые рабочие места, увеличивая сумму налоговых отчислений в бюджет. На вторичном рынке ставки по ипотеке обычно выше, как и частота отказов в кредите. Это может быть связано с такими рисками:

• высокий процент износа дома;
• наличие незаконных перепланировок;
• проблемы с оформлением собственности.

До погашения ипотеки квартира находится в залоге, поэтому банк выдает кредит, когда нет сомнений в ликвидности жилья. Тогда в случае утраты платежеспособности заемщика у финансовой организации будет возможность выгодно продать недвижимость и покрыть финансовые потери. Государство редко субсидирует такие сделки.

Вывод: на практике банки гораздо охотнее выдают ипотеку под новостройку, а каждый случай со вторичкой рассматривают скрупулезно. Но это вовсе не значит, что вам откажут в кредите на готовое жилье. Многое зависит от состояния самого дома и правильности заполнения документов.

Сложности в оформлении сделки

С юридической точки зрения вторичка – это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Для передачи его покупателю оформляют договор купли-продажи. Даже если квартира была сдана недавно, имеет черновую отделку и там никто не жил, она все равно считается вторичной.

Первичное жилье – квартира, которая еще строится или недавно построена, и прав собственности на нее ранее никто не имел. В этом случае покупатель оформляет собственность первым. Сделать это можно после сдачи в эксплуатацию, а до того оформляют договор долевого участия в строительстве или уступки прав требования, например.

С практической точки зрения оформить новостройку проще. Нередко это происходит прямо в офисе застройщика. Сотрудники могут грамотно проконсультировать покупателя, подготовить все необходимые документы, в том числе и для одобрения банком ипотеки. Сложности могут возникнуть при непредсказуемом замораживании строительства или недобросовестности компании. Но подобные риски дольщиков должны быть застрахованы. Правда, не исключены судебные разбирательства, которые могут тянуться несколько лет.

При оформлении вторички нужно учесть массу нюансов, чтобы убедиться в добросовестности продавца и чистоте самой сделки. Главный минус вторички со стажем – долгая история владения. Может случиться такое, что один из бывших собственников в этой длинной очереди (или его родственники) обжалует легитимность сделки по продаже, все последующие передачи собственности будут признаны недействительными. А пострадает действующий владелец, который может попросту лишиться недвижимости без компенсации. Аналогичная ситуация может случиться и при обжаловании завещания бывшего покойного владельца, например. Чтобы свести к минимуму такие неблагоприятные сценарии, стоит доверить поиск вторичного жилья и подготовку документов профессионалам в сфере недвижимости.

Стоимость квартир в новостройке и в старом фонде

Кажется, что преимущества новостроек очевидны, и этот вариант наиболее выгодный. Но не все так однозначно. Вторичная недвижимость может покрыть другие свои недостатки весомым аргументом – привлекательной стоимостью. Первичная недвижимость, как правило, продается по фиксированным ценам, и получить существенную скидку проблематично.

Стремясь продать готовое жилье побыстрее или по другим незначительным для покупателя причинам, владелец может установить на объект относительно низкую цену. К тому же с застройщиком или банком вам вряд ли удастся поторговаться, а с фактическим собственником вполне. Даже если понравившаяся квартира стоит дороже, чем вы рассчитывали, можно найти индивидуальный подход к ее владельцу и добиться существенной скидки.

Еще один аргумент за вторичку – после сделки вы получаете готовое к проживанию помещение. Не обязательно тратиться на ремонт и не придется долгие месяцы ждать, пока дом будет построен и сдан в эксплуатацию. Значит можно тут же заехать и не платить за съем временного жилья.

Расположение квартиры, инфраструктура и парковка

Так уж сложилось, что большинство новостроек возводят на окраинах и в развивающихся районах города. Бывают и исключения, но такой жилищный фонд обычно относится к бизнес-классу. А цена за квадратный метр новой элитной квартиры в центре неподъемная для большинства соискателей. Перечислим возможные недостатки доступных новостроек в плане расположения:

• могут находиться в чистом поле, а магазины, сады и школы появятся в перспективе, через несколько лет;
• нет остановок общественного транспорта в пешей доступности, выехать из района возможно только на личном транспорте;
• дороги не асфальтированы;
• по утрам и в часы пик на выезде из района образуются пробки.

Есть у таких новостроек и преимущество – наверняка у дома есть просторная и вместительная парковка. Чего не скажешь о старых домах в центре города. Парковка может быть на дворовой территории или подземная. Нередко новые квартиры продают с возможностью приобрести сразу и машиноместо в жилом квартале.

Вторичные квартиры часто благополучнее по расположению – можно найти подходящие по цене варианты в разных районах с развитой инфраструктурой и доступным общественным транспортом. Рядом будет несколько школ и садов, поликлиника, множество магазинов, культурных учреждений, парков, остановок и станций метро.

Срок службы дома

Очевидный и частый минус вторички – технический износ многоквартирного дома за годы эксплуатации. Оптимальный вариант – если здание изношено не более чем на 10 %. Показатель от 11 до 40 % считается удовлетворительным. А если он свыше 40 %, вряд ли квартира порадует новоселов. Скорее всего, в таком жилище вентиляция, проводка, коммуникации приближены к аварийному состоянию. 

Лучше дела могут обстоять в домах, где недавно проведен капитальный ремонт. Но такие постройки, возможно, были и вовсе ветхими (61–80 % износа), пока их не «подретушировали». Не стоит забывать и о моральном износе – конструкция, планировки старых квартир, экологичность материалов, инженерное оборудование могут не соответствовать ожиданиям современного человека. У новостроек же таких проблем нет. Срок службы здания, построенного в соответствии с нормами, составляет 100 и более лет.

Планировка и архитектура

Каждый дом и квартира индивидуальны, что в новостройке, что во вторичке. Однако недвижимость, построенная недавно, может иметь свободную планировку. Это позволяет собственнику самостоятельно определить размеры, расположение и конфигурации комнат, установить перегородки по своему усмотрению и сконструировать квартиру мечты.

Фото 4 10-4

Панорамные окна и низкие подоконники, эргономичные балконы и ниши под кондиционеры придают дому современный стиль. Все чаще застройщики делают привлекательные фасады, удобные входы в подъезды, организуют общественные места для хранения колясок и велосипедов. В большинстве случаев планировка и архитектура новостройки более выигрышная, чем, скажем, у хрущевки с ее типовыми комнатками, малогабаритной кухней и тесным подъездом. Но и здесь могут быть исключения, особенно если речь идет об относительно свежей вторичке или просторной квартире с роскошным ремонтом от собственника.

Стоимость коммунальных услуг

Преимущество в этом вопросе, как правило, на стороне новостроек. Решающее значение имеет высокая энергоэффективность дома, которой могут похвастаться новые технологичные дома. Так, класс «А» позволяет значительно экономить электроэнергию и снизить стоимость услуг ЖКХ. Также в новостройках обычно установлены современные инженерные коммуникации:

• индивидуальные котельные с автоматизированным контролем температуры;
• батареи с хорошей теплоотдачей и вентилями для регулирования тепла;
• индивидуальные и общедомовые счетчики, в том числе двухтарифные «день-ночь».

А еще в первые несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию не придется платить обязательные взносы на капитальный ремонт. Что касается вторичного жилья, то в большинстве случаев они не отличаются высокой энергоэффективностью, тепло буквально уходит в воздух, а квартиры могут прогреваться неполноценно. Относительным преимуществом вторички можно считать лишь возможное отсутствие счетчиков при большом количестве проживающих. Тогда оплата происходит по универсальному тарифу, и стоимость газа, воды, электроэнергии может быть ниже, чем при наличии приборов учета.

Если квартира покупается для сдачи в аренду

В этом случае обычно более выигрышным вариантом становится вторичка – можно сразу заселять жильцов и получать плату. Такое жилье нередко достается новым владельцам не только с ремонтом, но и с мебелью и техникой. Это избавит от новых вложений. Однако эти моменты следует согласовывать с собственником заранее. Также вторичное жилье обычно расположено в районе с развитой инфраструктурой, а значит, стоимость аренды возрастает.

Новая недвижимость с отделкой от застройщика тоже может оказаться подходящим форматом. Но на минимальную обстановку все-таки придётся потратиться. Новостройка с черновой отделкой явно потребует больших расходов на отделку – не самый подходящий вариант при поиске квартиры для последующей сдачи в аренду.

Если вы не можете определиться, что выгоднее: вторичка или новостройка, опасаетесь сделать неправильный выбор, переплатить или не заметить подводных камней, обратитесь за помощью к специалистам. Агентство недвижимости «МСК КЛЮЧ» работает с 2013 года, а сотрудники с 20-летним опытом отлично разбираются в нюансах покупки жилья в столице и области.