С чего начать инвестиции в коммерческую недвижимость

В последние годы интерес частных инвесторов к инвестициям в коммерческую недвижимость стабильно растет. По данным консалтингового агентства «Джонс Лэнг Ласаль», в первом квартале 2024 г. в коммерческие объекты было инвестировано около 105 млрд руб., что стало самым высоким показателем за последние 20 лет.

Такая популярность объясняется, во-первых, более высокой доходностью по сравнению с такими видами вложений как банковские продукты, валютные ценности, драгоценные металлы и жилая недвижимость. А во-вторых, более низкими рисками в отличие от криптовалюты, акций и других ценных бумаг. Кроме того, мультивариативность объектов коммерческой недвижимости дает широкие возможности для выгодного вложения капитала.

Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости в 2022 году, несмотря на нестабильную политическую и экономическую ситуации, остается привлекательным для финансовых вложений. Доходность активов складывается из роста рыночной стоимости объекта и получаемого пассивного дохода за счет аренды. Грамотная инвестиционная стратегия принесет 7–15% годового дохода за счет арендных платежей без учета роста рыночной стоимости. Срок полной окупаемости объектов составляет 7–10 лет. Эти показатели в среднем в два раза выше, чем при вложениях в жилую недвижимость.

Покупка и перепродажа коммерческих объектов приносят доход 10–20% в зависимости от стратегии. Так, можно приобрести помещение в строящемся жилом комплексе на стадии фундамента и продать его после введения домов в эксплуатацию по рыночной стоимости, которая за это время закономерно станет выше. Еще вариант — покупка ликвидного объекта, требующего ремонта или модернизации.

Виды коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относятся здания, сооружения, помещения и площадки, предназначенные для предпринимательской деятельности. В зависимости от функционального назначения коммерческие объекты принято делить на следующие группы:

• Торговая. Стационарные объекты, на территории которых выставлен товар, там принимают покупателей. Обычно такие помещения находятся в торговых центрах, на первых этажах жилых домов либо в отдельно стоящих зданиях. В эту категорию включают торговые комплексы и центры, магазины, павильоны, аптеки, рестораны, кафе и другие объекты общественного питания.
• Производственная. Специализированные объекты, в которых размещаются цеха, заводы, фабрики по производству товаров народного потребления.
• Складская. Тип недвижимости, предназначенный для хранения и учета материальных ценностей, подготовки их транспортировки. Бывают вспомогательными, подсобно-техническими, административно-бытовыми и др. Подразделяются на несколько категорий: «A»/«А+», «B»/«B+», «C», «D».
• Офисная. Помещения для организации рабочих мест, ведения переговоров, обработки и хранения документов. Могут размещаться в бизнес-центрах или отдельных административных зданиях. В зависимости от технических характеристик делятся на несколько классов «A»/«А+», «B»/«B+», «C». Класс объекта влияет на его стоимость и доходность.
• Гостиничная. К ней относятся гостиницы, пансионаты, хостелы, санатории, апартаменты и другие объекты, предназначенные для временного проживания.
• Гаражная. В категорию включаются гаражи, парковки, машино-места.
• Помещения свободного назначения — самая интересная с точки зрения инвестиций категория объектов. Для помещений свободного назначения не определено их целевое использование. Собственник или арендатор вправе самостоятельно выбирать, какой объект будет расположен в помещении: офис или парикмахерская, магазин или склад. Единственное условие — помещение должно отвечать пожарным и санитарным требованиям, установленным для целевого использования.

Это достаточно условное деление, так как в реальности многие объекты имеют смешанное назначение. Например, часто встречается совмещение складских помещений с торговыми или производственными.

Сколько денег нужно для инвестиций

Принято считать, что инвестиции в коммерческую недвижимость характеризуются высоким порогом входа. На самом деле сумма необходимого капитала зависит от целевого назначения объекта, площади и расположения — в городах федерального значения коммерческая недвижимость закономерно дороже, чем в небольших населенных пунктах.

Анализ коммерческой недвижимости в столичных регионах показывает, что для машино-мест порог входа составляет 2–5 млн руб., для объектов стрит-ритейла — 13–19 млн руб., для офисов — 14–35 млн руб. Наиболее высокая начальная цена у складской недвижимости — ликвидный объект обойдется в 100 млн руб. и дороже. Примерно такой же порядок цен на производственную недвижимость.

Покупка объекта целиком — не единственный способ стать инвестором. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости позволяют коллективно инвестировать в строительство и покупку активов. Стоимость пая устанавливается управляющей компанией и может варьироваться от 300 тыс. руб. до 3–6 миллионов.

С чего начать инвестиции в коммерческую недвижимость

Прежде чем вкладывать капитал, необходимо определиться с целями и стратегией. Есть несколько вариантов, как зарабатывать на коммерческой недвижимости. Получить доход можно за счет перепродажи или аренды.

При перепродаже инвестор приобретает объект по низкой стоимости (например, на банкротных торгах или на начальной стадии строительства) и продает по более высокой цене. Для увеличения рыночной стоимости инвесторы зачастую делают ремонт, проводят модернизацию или сегментирование объекта. В зависимости от востребованности помещений такой вариант может принести 10–20% прибыли.

Еще один способ — это приобретение коммерческой недвижимости с целью дальнейшей сдачи в аренду и получения пассивного дохода.

Некоторые инвесторы строят бизнес на коммерческой недвижимости. Их целью является приобретение объекта, сдача помещения в аренду и последующая продажа с арендатором как готового бизнеса по более высокой стоимости.

В зависимости от выбранной цели и стратегии проводят анализ рынка и оценивают перспективы проекта. Несмотря на то, что эта ниша всегда остается более стабильной по сравнению с фондовым рынком, в зависимости от ситуации ликвидность объектов разного целевого назначения меняется.

Так, несколько лет назад ликвидность складских помещений была выше, сейчас выгоднее приобретать коворкинги и помещения на первых этажах жилых домов. Выбрать ликвидный актив поможет оценка коммерческой недвижимости. Существует два подхода в оценке, которые дают реальные результаты: доходный и сравнительный. Сравнительный подход чаще используют при оценке объектов на вторичном рынке, он заключается в сравнении рыночной стоимости идентичных объектов. Доходный подход основывается на прогнозе будущих поступлений от аренды и затрат арендодателя.

Как выбрать коммерческую недвижимость

При поиске коммерческой недвижимости учитывается множество факторов, которые влияют на его ликвидность и доходность. Среди них локация, транспортная доступность, спрос и технические характеристики.

Расположение

Локация объекта — один из основных факторов, который необходимо учесть при выборе объекта для инвестиций. Выбор локации также зависит от целевого использования. Например, при выборе городских гостиничных объектов ориентироваться следует на центральные районы, в которых расположено большинство достопримечательностей. Также городские отели целесообразно приобретать около бизнес-центров, министерств и государственных органов. При выборе курортного отеля немаловажным является шаговая доступность к местам отдыха. Индустриальные и складские помещения следует приобретать с учетом транспортной доступности — наличия автодорог или подъездных путей. Для торговых точек первоочередное значение имеет проходимость. Наличие в локации других магазинов свидетельствует о хорошем трафике.

Требования к помещению

Наиболее выгодным приобретением коммерческой недвижимости выступают помещения свободного назначения. В них можно разместить любой бизнес с некоторыми ограничениями, которые накладывает законодательство в отношении того или иного целевого использования.

Наличие рабочей вентиляции и системы пожаротушения, а также климатического оборудования для поддержания необходимой температуры — общее требование для всех типов коммерческой недвижимости.

Для торговых помещений обязательно наличие двух выходов: главного и для погрузки-разгрузки, а значит, для второго выхода необходимы подъездные пути. Магазин, торгующий алкогольными напитками, не может располагаться ближе, чем на 50–100 метров от детских садов, школ и других образовательных учреждений.

Для офисных помещений нужно соблюдать норму площади рабочего места и освещенности. Высота потолков играет важную роль для складских помещений.

Еще один момент, на который следует обратить внимание, — выделенная мощность электросетей и технологическая возможность ее увеличить.

Немаловажной также выступает возможность использовать фасад для размещения рекламы и логотипа компании.

Площадь

Площадь помещения влияет на его ликвидность. Эксперты полагают, что оптимальный для инвестирования вариант — 80–100 кв. м. Размер до 80 кв. м дает меньше возможностей для использования помещения и снижает его востребованность.

Количество арендаторов, заинтересованных в помещениях на 200–300 кв. м, ограничено. Крупные предприятия, нуждающиеся в больших площадях, чаще всего самостоятельно строят или покупают объекты под свой бизнес. Исключения составляют промышленные и складские помещения. Для этих категорий ликвидность объекта напрямую зависит от его площади.

Как найти арендаторов

Инвестиции в коммерческую недвижимость должны приносить доход, поэтому уже на старте нужно задуматься о поиске надежных арендаторов. Ведь каждый день простоя объекта — это не только упущенная прибыль, но и потери для собственника на оплате эксплуатационных платежей и налогов. Налогообложение коммерческой недвижимости на порядок выше, чем жилой — до 2% от кадастровой стоимости.

Для самостоятельного поиска арендаторов используют специализированные онлайн-площадки. Поиск может занять несколько месяцев, также придется самостоятельно проверять благонадежность арендатора и его платежеспособность.

Наиболее быстрый и безболезненный вариант — обратиться к риелтору, специализирующемуся на коммерческой недвижимости. Отбор кандидатов, проверка их документов, показ помещения, переговорный процесс специалист возьмет на себя.

Что нужно учесть при инвестировании в коммерческую недвижимость

Решая вопрос покупать ли коммерческую недвижимость, стоит учесть также другие аспекты:

• Размер и структуру стартового капитала.

Инвестировать следует только собственные свободные средства. Затраты на обслуживание заемных средств (страховка и проценты) будут равны, а иногда и выше, чем прибыль от вложений. Размер стартового капитала также влияет на доходность. Чем выше финансовые вложения, тем больше возможностей для получения прибыли. Можно пополнить свой инвестиционный портфель несколькими отличными друг от друга активами либо вложиться в один удачный крупный проект.

• Функциональное назначение объекта.

Один из основополагающих факторов, влияющих на выбор объекта, — это его дальнейшая судьба. А именно — для организации какого бизнеса вы планируете использовать здание или помещение. Если определенных целей в момент покупки нет, а покупка рассматривается исключительно с точки зрения получения прибыли от сдачи помещения в аренду, то лучше остановиться на универсальном варианте, позволяющем многоцелевое использование объекта.

• Тип: новостройка или вторичка.

Покупка объекта на первичном рынке обычно является более выгодным вложением, однако только в случае полного доверия к девелоперу и при удачной локации. Чтобы минимизировать риски, необходимо тщательно изучить перспективы развития рынка на момент ввода объекта в эксплуатацию. Покупка на вторичном рынке позволяет провести более взвешенный анализ, а оценка объекта производится на основании реальных данных и содержит меньше неизвестных.

• Востребованность объекта.

Оценить востребованность объекта позволяет анализ специфики локации. Так, в курортных зонах будут востребованы гостиницы и рестораны. В жилых районах при отсутствии досуговых объектов — помещения под фитнес-центры, спа и кафе. В удаленных от социальной инфраструктуры локациях — оздоровительные и медицинские учреждения.

• Юридический аспект.

Чистота сделки — решающий фактор. Перед покупкой требуется провести тщательный анализ правоустанавливающих документов, технической документации, проверить наличие обременений и требований третьих лиц. Это позволит избежать неприятных последствий, связанных с оспариванием сделки, невозможности ее регистрации или последующих вопросов об ограничениях на эксплуатацию объектов.

• Стоимость объекта.

Цена приобретения объекта напрямую влияет на его окупаемость и доходность. Следует изучить, какие предложения сейчас присутствуют на рынке и какова их среднерыночная стоимость. Это позволит избежать приобретения неликвидного объекта по завышенной цене. Один из вариантов приобретения объектов ниже рыночной стоимости — торги по банкротству.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют определенных знаний, осмотрительности и опыта. Специалисты компании «МСК КЛЮЧ» помогут в подборе релевантного актива для инвестиций с учетом ваших финансовых и технических запросов, оформят все документы, а также найдут арендаторов на объекты коммерческой недвижимости.