Что означает переуступка прав собственности

Жилая или коммерческая недвижимость на этапе возведения здания обычно обходится дешевле по сравнению с покупкой в уже сданном в эксплуатацию доме. При этом если у застройщика нет подходящих предложений, стоит рассмотреть сделку по переуступке прав собственности.

Что означает переуступка прав собственности

Переуступкой называется передача имущественных прав на недвижимость третьему лицу на возмездной основе. Такое соглашение еще носит название «договор цессии», а его участниками являются цедент (тот, кто переуступает свои права) и цессионарий (тот, кто их выкупает).

Объектом договора цессии может стать недвижимость только до момента ее ввода в эксплуатацию. То есть, с юридической точки зрения, жилья как такового еще нет, а заявить о своих правах на квадратные метры новый владелец сможет после сдачи дома и подготовки всех документов. Таким образом можно реализовать не только квартиру, но также переуступить право собственности на земельный участок, таунхаус, загородную недвижимость.

Обратите внимание: в рамках контракта покупателю переходят не только права на жилье, но и все обязательства по договору долевого участия (ДДУ), если они не были исполнены прежним инвестором.

Если инвестор решает продать искомую недвижимость, договор цессии будет заключен в дополнение к основному ДДУ.

Какие виды переуступки прав собственности существуют

В зависимости от оснований для переуступки все сделки можно классифицировать на два вида:

• на основании ДДУ;
• на основании договора предварительной купли-продажи.

В первом случае соглашение о переходе прав на искомую недвижимость можно заключать сколько угодно раз. Ключевое требование — обязательная регистрация сделки в Росреестре, иначе договор не будет иметь никакой силы. Важно понимать, что до подписания бумаг продавец должен выполнить свои обязательства перед девелопером или банком, если квартира куплена в ипотеку. В противном случае все долги перейдут новому владельцу и сделка уже не будет казаться настолько выгодной.

Во втором варианте регистрация договора переуступки прав собственности в Реестре не требуется, так как с юридической стороны такая сделка наделяет покупателя правом заключить договор купли-продажи в обозримом будущем. Проще говоря, цедент как бы обещает передать свои права. Обратите внимание: прекращение срока действия обозначенного соглашения лишает цессионария возможности получить права на недвижимость, но не запрещает ему потребовать от цедента вернуть средства.

Продажей объекта недвижимости в рамках договора переуступки может заниматься как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае ДДУ не прекращает свое действие, а внесение в него каких-либо правок не представляется возможным. Однако в этом есть и плюс, ведь новый владелец вправе требовать от застройщика исполнения всех пунктов договора (сроки сдачи, гарантийные обязательства и пр.).

Если переуступкой занимается юридическое лицо, все денежные расчеты в рамках договора цессии выполняются исключительно безналичным образом и только после регистрации переуступки права собственности в соответствующих органах.

Вне зависимости от вида и способов, главный нюанс соглашения — тщательная проверка истории выбранного жилья и юридической чистоты сделки.

Плюсы и минусы переуступки прав собственности

Целесообразность соглашения обусловлена очевидными преимуществами:

• финансовая выгода для обоих участников соглашения. При правильном раскладе покупатель получит жилье в интересующей новостройке и по цене, выгодно отличающейся от предложений застройщика. Продавец, в свою очередь, выручит от этой сделки больше, чем вложил на первоначальном этапе;
• многообразие выбора. У застройщика могут закончиться квартиры в нужном доме, поэтому покупка у одного из дольщиков — отличный вариант выбрать подходящую жилплощадь.

Планируя обзавестись жильем по договору переуступки прав, стоит изучить все минусы этой сделки:

• договор цессии — это лишь передача прав, а квартира переходит в собственность несколько позже;
• есть вероятность получить вместе с правами обязательства прежнего дольщика перед девелопером, выполнение которых окажется не под силу;
• при переуступке прав собственности риск столкнуться с мошенниками достаточно велик. Двойные продажи или неверная регистрация сделки в Росреестре (либо отсутствие таковой) могут закончиться для покупателя потерей времени и средств.

По сути, договор переуступки — это разновидность ДДУ. Заключая контракт, цессионарий должен быть полностью уверен в застройщике и его возможностях относительно качества строительства и сроков сдачи объекта.

Как выбрать жилье для приобретения по переуступке прав собственности

Выбирая недвижимость, потенциальный покупатель обычно ориентируется не только на имеющийся бюджет, но и на личные предпочтения относительно будущей квартиры (местоположение, наличие объектов социальной инфраструктуры и пр.). Ознакомиться с метражом и доступными планировками можно на официальном сайте застройщика, однако не стоит бездумно верить красивым картинкам и громким обещаниям.

Важные нюансы, на которые стоит обратить внимание в первую очередь:

• репутация строительной компании. Крупный застройщик вряд ли допустит задержки по срокам или начнет экономить на материалах и качестве отделки;
• проектная декларация. В документе обозначена основная информация о компании-застройщике (состав учредителей, размер собственных средств и пр.) и возводимом объекте. Это позволит оценить возможные риски и принять верное решение относительно будущей покупки;
• разрешения, полученные в компетентных органах и подтверждающие законность строительства.

Если на этапе возведения большая часть квартир в МКД продается по переуступке, это может послужить сигналом для более детальной проверки застройщика и выбранного объекта.

Перед оформлением переуступки права собственности на квартиру в новостройке стоит проверить статус участка, на котором возводят многоквартирный дом (МКД). Для точечной застройки характерно использование собственной земли, а в остальных случаях участок берется в строительную аренду у государства (муниципалитета) через аукцион или специальный конкурс.

Сведения о застройщике можно получить не только из официальных данных. Хороший источник информации — сайты недвижимости и специализированные форумы, на которых реальные покупатели описывают свой опыт взаимодействия с конкретной строительной компанией.

Как только будет выбран застройщик и найдено подходящее предложение по переуступке, следует обязательно изучить договор участия в долевом строительстве. Важные нюансы — сроки передачи жилья в собственность, порядок проведения взаиморасчетов и пр.

Как происходит переуступка прав собственности

Подыскивать подходящую квартиру можно как самостоятельно, так и обратившись к посреднику. Процесс оформления права переуступки собственности проходит в несколько этапов.

До окончания строительства

В первую очередь цедент должен собрать пакет документов:

• ДДУ;
• документально оформленное согласие супруга на сделку (бумагу можно заменить личным присутствием);
• разрешение строительной компании на передачу прав;
• бумагу от застройщика об отсутствии задолженности за искомую недвижимость;
• одобрение сделки банком (необходимо в случае, если для покупки требовались заемные средства).

Следующий этап — заключение соответствующего договора. Он оформляется исключительно в письменной форме и содержит следующую информацию:

• дату и место сделки;
• сведения обо всех участниках;
• сведения об искомом объекте (адрес, технические характеристики и пр.);
• сумму, которую запрашивает цедент;
• порядок расчета, сроки передачи средств;
• права и обязанности участников соглашения.

У каждой стороны должен быть экземпляр договора, третий оригинал следует передать в Росреестр. Кредитная организация и застройщик также вправе затребовать копию документа.

Заключительный этап — регистрация договора. В Росреестр необходимо предоставить оригиналы документов либо нотариально заверенные копии. Обычно на внесение поправок отводится около 10 дней, после чего будет зафиксировано изменение дольщика.

После окончания строительства

После успешной сделки следует дождаться ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик передаст дольщикам необходимые бумаги для регистрации права собственности на имущество. Это можно сделать в Росреестре или МФЦ, предоставив сотрудникам пакет документов:

• удостоверение личности;
• ДДУ и договор цессии;
• акт приема-передачи и подтверждение сдачи объекта;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Изменение данных происходит в течение 10–14 дней, после чего заявителю вернут оригиналы и предоставят соответствующую выписку.

Подводные камни

Так как оформление переуступки права собственности — это, по сути, покупка на первичном рынке, стоит заранее ознакомиться с возможными рисками такой сделки:

• несоответствие предполагаемых сроков сдачи с реальной ситуацией;
• приостановка строительства, переход здания в статус долгостроя;
• финансовая несостоятельность застройщика, банкротство строительной компании.

Запрошенная у девелопера справка об оплате поможет убедиться в том, что сделанные прежним владельцем платежи признаны действительными. В противном случае есть риск потерять средства и остаться без квартиры.

При желании расторгнуть договор с застройщиком цессионарий не получит свои средства в полном объеме. Это объясняется изменением стоимости квартиры, ведь на момент заключения договора с прежним дольщиком жилплощадь была продана дешевле, чем ее впоследствии реализовал цедент.

При банкротстве строительной компании новому владельцу может быть выплачена компенсация, размер которой не соответствует рыночной стоимости недвижимости. В этом случае вопрос разрешается в судебном порядке.

Стоимость процедуры

Стоимость жилья обозначает цедент, он же оплачивает подоходный налог от прибыли в размере 13% и подает соответствующую декларацию в налоговый орган. Кроме самой недвижимости, покупателю потребуется оплатить расходы, возникающие на этапе оформления соглашения. Обычно в эту категорию входят госпошлины за регистрацию договора в Росреестре и последующее оформление права собственности.

Если заниматься поисками самостоятельно нет возможности, рекомендуем вам обратиться в агентство недвижимости «МСК КЛЮЧ». Наши сотрудники знают, что такое продажа по переуступке права собственности, а их богатый опыт и квалификация помогут оформить сделку быстро и с соблюдением необходимых регламентов.