Вложение в строительство мини-отелей

Вложить деньги в коммерческую недвижимость — это надежный способ не только сохранить капитал, но и заработать на нём. Строительство мини-гостиницы, которая будет постоянно приносить ежемесячный доход — хорошая инвестиционная идея, но она требует взвешенного подхода к реализации.

В статье расскажем, насколько выгодно вкладывать деньги в строительство мини-отелей, где это будет рентабельно, какие условия надо создавать в гостиницах и какие разрешительные документы необходимы.

Что такое мини-отель и в чём отличие от малого отеля

Мини-отель, или мини-гостиница, — это объект коммерческой недвижимости с помещениями для временного размещения людей. Оказывать услуги по размещению могут физлица, ИП или юрлица — коммерческие компании. Мини-отель может быть в собственности у оказывающего услуги предпринимателя, организации или взят в аренду.

ГОСТ Р54606-2011 делает разграничение между малыми гостиницами (отелями) и категорией мини. Малая гостиница или отель имеет от 16 до 50 комнат для размещения людей. Фонд мини-гостиницы меньше и составляет от 5 до 15 номеров.

Вкладывать средства в строительство мини-отелей можно с двумя целями — чтобы вести отельный бизнес самостоятельно или для сдачи здания гостиницы в аренду.

Выгодно ли вложение в строительство мини-отелей

По оценкам экспертов, доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, в том числе мини-отелей, выше, чем от облигаций, банковских вкладов или других инвестиционных инструментов. Поэтому вкладывать деньги в строительство мини-отелей выгоднее, чем, например, в облигации. Гарантированный процент доходности гостиничного бизнеса — 7–10% и может достигать 17–20% в зависимости от продуманности инвестиционной программы.

Чаще всего инвестировать в гостиничную недвижимость призывают крупные застройщики-девелоперы или управляющие компании, которые будут заниматься обслуживанием объекта. Они обещают хороший уровень доходности для своих объектов, но реальность может отличаться от ожиданий. Чтобы приобрести доходный объект, надо обращать внимание на несколько факторов: где расположена гостиница, насколько развита в этой локации инфраструктура, какое качество внутренней отделки и уровень обслуживания.

Для предпринимателей, оказывающих услуги в отрасли гостеприимства, построить мини-гостиницу с нуля выгоднее, чем арендовать помещение для услуг по размещению. Хотя строительство обойдется дороже на начальном этапе и займет некоторое время, надежность проекта выше. Недвижимость в собственности дает большую свободу действий по внутренней планировке и оформлению номеров, а это влияет на получение гостиницей большего количества звезд. Кроме того, собственник надежнее защищен с финансовой точки зрения: ему не приходится платить повышенную арендную ставку, а банки лояльнее относятся к заявкам владельца недвижимости и одобряют займы на большие суммы.

Где рентабельно строить мини-гостиницу

Если место для размещения мини-отеля выбрано удачно, его доходность всегда будет выше средней. Открывать гостиничный бизнес в столице прибыльнее, чем в популярных курортных городах, так как на сдачу номеров не влияет фактор сезонности, спрос на услуги есть постоянно. Чтобы объект приносил доход, надо правильно выбрать его локацию. На рентабельность и прибыльность мини-отеля влияют следующие факторы:

• близость к центру, развлекательным и историко-культурным местам;
• наличие рядом метро;
• удобные транспортные развязки;
• возможность парковки;
• расположение рядом парков, зон отдыха, мест для прогулок. 

Но важно помнить, что удобная локация не только увеличивает доходность, но и порождает конкуренцию. Также стоимость строительства на участках с хорошей локацией выше.

Проектирование мини-отелей

При проектировании мини-отелей учитывают нормы действующих редакций ГОСТ, СП и СанПин по оснащению здания инженерными коммуникациями. Мини-гостиницы предназначены для размещения людей, поэтому должны круглосуточно снабжаться электричеством. Внутри обязательно прокладывают сети горячего и холодного водоснабжения. Должна быть проведена централизованная канализация или установлены локальные очистительные сооружения, если подсоединение к городским канализационным коммуникациям невозможно.

В период, когда наблюдаются перебои с водоснабжением, для посетителей отеля предусматривают суточный запас воды. Отопительная система должна обеспечивать нормативную температуру в комнатах не менее +18,5 ºC. Вентиляция может быть естественной или механической: главное, чтобы воздухообмен был в пределах нормы — не менее 30 куб. м в час, не было проникновения посторонних запахов в номера и холлы. Телекоммуникации и стационарную телефонную связь обязательно делают доступными в помещениях общего пользования: в холлах, на стойке администратора, комнатах отдыха. Требований к наличию интернета и подключению к Wi-Fi в нормативных документах нет, но их наличие желательно для гостиниц средней и высшей категории.

При проектировании мини-отелей важно помнить о требованиях законодательства по доступной среде: надо создать условия для приема посетителей с ограниченными возможностями и инвалидов. Если здание выше пяти этажей, в нём проектируют лифт.

Требования к мини-отелям

Нормативные акты устанавливают требования по нормам площади помещений в гостиницах. Для номеров, рассчитанных на размещение одного человека, минимальная площадь составляет 9 кв. м. Для двухместных номеров и более минимальная площадь зависит от сезонности помещения. Если гостиница функционирует круглый год, то на одного человека в многоместном номере должно быть выделено минимум 6 кв. м. Если это работающий в определенный сезон мини-отель, то нормативами предусмотрено от 4,5 кв. м на человека.

Комнаты в мини-отеле могут проектироваться с санузлом или без него. В последнем случае санитарный узел делают общим. Количество общих санузлов зависит от числа размещенных в отеле людей. На десять человек должен быть один санузел, но не менее двух на этаже. На 10 человек предусматривают одну душевую кабину.

Кроме номеров для размещения, санузлов и душевых комнат, в мини-гостинице обязательно должны быть следующие помещения:

• комната отдыха, которая может быть совмещена с местом приема гостей — стойкой-ресепшен;
• место для стирки и сушки текстильных вещей, если в здании нет специализированной прачечной;
• кухонная зона для готовки, если в здании отсутствует кафе или ресторан. 

Нормативов по уровню шума и освещенности гостиничных номеров нет, но они должны быть в рамках требований, установленных для жилых помещений.

К гостиницам предъявляют требования по охране окружающей среды. Такие объекты располагают в экологически благоприятных районах, они не должны наносить вред ландшафту и природе.

Льготное финансирование

Специальных государственных программ по льготному финансированию строительства мини-гостиниц или поддержке предпринимателей, работающих в отрасли отельного бизнеса, нет. На строительство мини-гостиницы можно взять ипотеку, но без господдержки.

Покупка недвижимости в ипотеку снизит процент ее доходности, поэтому лучше рассматривать предложения банков с выгодной процентной ставкой.

Чтобы получить льготное финансирование, бизнес может представить заявку на участие в нацпроектах по поддержке малого и среднего предпринимательства. По федеральным и региональным программам можно взять заем до 2 млрд руб. сроком на 10 лет с невысокой процентной ставкой.

Необходимые разрешительные документы

Чтобы в мини-гостинице можно было начать оказывать услуги по размещению людей, помещение должно пройти сертификацию и получить категорию. Такой порядок установлен Постановлением Правительствам (ПП) РФ № 1860 от 18/11/2020. Категорию гостинице присваивают специальные организации, получившие аккредитацию. Вести отельный бизнес без сертификации и категоризации нельзя.

Постановлением предусмотрено шесть категорий для гостиниц: от высшего — «пять звезд», до низшего — «без звезд». Есть перечень требований к условиям размещения людей, содержанию и обслуживанию гостиниц каждой категории. О присвоении гостинице категории выдается свидетельство, срок действия которого — три года. Проще всего получить категорию мини-гостиницы без звезд, так как перечень требований минимальный. Можно начать с этой категории, а потом повысить ее по мере улучшения качества обслуживания. Предпринимателю после прохождения сертификации и присвоения мини-отелю категории необходимо подать уведомление о начале коммерческой деятельности в Роспотребнадзор.

Чем больше звезд у гостиницы, тем выше доход она будет приносить владельцу. Гостиницу эконом-класса или хостел можно поставить в любом месте. Чтобы отель мог получить пять или четыре звезды, его надо строить на земельных участках, специально выделенных городскими властями под гостиницы. В противном случае экспертная комиссия не сможет присвоить отелю высокую категорию. В классификаторе Министерства экономического развития таким землям присвоен код 4.7.

Какие действия предпринять до начала строительства

Если принято решение вкладывать средства в строительство мини-отелей, нужно сделать следующее:

1. Определить бюджет, который понадобится для реализации проекта. Решить, где брать деньги — собственный капитал, кредитные средства.
2. Приобрести или взять в аренду участок земли. Лучший вариант, если земельный участок будет специально выделен под строительство гостиниц. 
3. Заказать разработку проекта гостиницы.
4. Получить разрешительные документы для строительства гостиницы.

Когда на руках будут необходимые разрешения, проектная документация и деньги на развитие бизнеса, мини-гостиницу можно рекламировать как инвестиционный проект. Без точных расчетов и подготовки такой проект может быть убыточным.

Реализация проекта строительства мини-гостиницы с нуля под ключ занимает от 6 месяцев. На сроки сдачи объекта влияет площадь здания, этажность, количество номеров, сложность отделки. Следует предусмотреть возможные риски инвестиций в строительство гостиницы с нуля. Например, застройщик может обанкротиться или задержать срок сдачи объекта.

Аренда мини-отелей

Вариант аренды объекта для услуг по размещению подходит для предпринимателей или компаний, которые не хотят ждать, пока здание строится, или бюджета на начальном этапе недостаточно, чтобы построить мини-отель. Аренда уменьшает начальные расходы на старте отельного бизнеса. В столичном регионе цены на недвижимость высокие, поэтому аренда помещений под мини-гостиницу в Москве — оправданный и приемлемый для многих вариант. Важно правильно просчитать размер арендной ставки, составить юридически грамотный договор. Чтобы бизнес мог выполнять обязательства по арендной плате в любых ситуациях, ее стоимость не должна превышать 35% от выручки мини-отеля.

Арендный договор выгоднее заключать на 10 лет — длительный срок аренды гостиницы позволит гарантированно окупить затраты на перепланировку и ремонт номеров. Для арендатора выгоднее зафиксировать в договоре предельный процент индексации арендных платежей — не более 5% в год. Каждое последующее повышение арендной платы должно рассчитываться из начальной стоимости, а не от предыдущей индексированной.

Если вы задумываетесь о выгодных инвестициях в отели, обращайтесь за помощью в агентство недвижимости «МСК КЛЮЧ». Мы более 10 лет работаем в секторе коммерческой недвижимости — занимаемся поиском, арендой, продажей, инвестициями. Обращение к нам — это экономия вашего времени и нервов в вопросах инвестиций, получения рентного дохода и сбережения средств.