Договор ренты на квартиру: плюсы и минусы

Обзавестись жилплощадью можно не только в рамках договора купли-продажи. Один из законных вариантов получить квадратные метры в личное пользование — заключить рентный договор.

Что такое договор ренты

Договором ренты называется соглашение, на основании которого гражданин обязуется содержать второго участника сделки либо регулярно выплачивать ему оговоренную сумму в обмен на отчуждение его недвижимости в свою пользу.

В сделке обычно участвуют два человека:

• владелец имущества — получатель ренты, рантье, рентный кредитор;
• плательщик ренты — рентный должник.

Если собственник находится в браке, его партнер также вправе являться участником договора, но это необязательный формат. В зависимости от типа сделки количество участников может варьироваться.

Какими бывают договоры ренты

На законодательном уровне регламентированы три варианта рентного договора:

• постоянная рента;
• пожизненная рента;
• пожизненное содержание с иждивением.

Отличие видов договора ренты кроется не только в условиях, но и в основаниях для их расторжения.

Постоянная рента

Ключевое отличие этого соглашения от других вариантов — отсутствие срока действия. В рамках договора допускается передача прав на получение ренты третьему лицу (чаще всего, наследникам) после смерти рантье.

Положения такой сделки также регламентируются Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 589), а объектом соглашения может стать движимая собственность. Платежи по этому виду обеспечения допускается компенсировать какими-либо услугами. Смена владельца происходит сразу после подписания бумаг, однако до момента прекращения обязательств на имущество накладывается обременение.

Согласно законодательству, роль рентного кредитора в этом типе сделки вправе взять на себя физическое лицо или некоммерческая организация. Однако плательщиком может являться не только физическое, но также и юридическое лицо либо государственное или муниципальное предприятие.

Пожизненная рента

Суть договора ренты обозначенного срока действия предусматривает одномоментную передачу права собственности на имущество другому владельцу в обмен на ежемесячную денежную компенсацию. Соглашение такого формата прекращает свое действие после смерти рантье и не наделяет его наследников правом на получение выплат.

Положения ГК РФ четко регламентируют налоговый статус обеих сторон в обозначенном типе сделки. Принимать платежи вправе только физическое лицо, в то время как рентным должником может выступать не только отдельный гражданин, но и целая организация.

Обратите внимание: право распоряжаться имуществом у плательщика наступает только после снятия обременения с недвижимости, что происходит по факту смерти прежнего владельца. До тех пор и новый собственник, и получатель средств могут занимать жилплощадь и использовать ее по прямому назначению.

Передача ренты по договору уступки на законодательном уровне недопустима. Заменить оплату оказанием услуги или выполнением работы по дому не представляется возможным.

Пожизненная рента с иждивением

Этот формат — разновидность договора пожизненной ренты, который предусматривает внесение оплаты в совокупности с содержанием и оказанием требуемого ухода.

В рамках соглашения плательщик обязуется:

• обеспечить прежнего собственника всем необходимым для комфортного проживания (медикаменты, продукты питания, предметы бытовой химии и быта, одежда и обувь, и пр.);
• организовать должный уход в соответствии с имеющимися показаниями;
• поддерживать жилье в чистоте, ухаживать за вещами, оплачивать коммунальные услуги;
• вносить оговоренную сумму ежемесячно или с иной регулярностью.

Согласно ст. 583 Гражданского кодекса РФ, получателем ренты могут выступать не один, а несколько человек. В этом случае выплаты прекращаются после ухода из жизни всех рантье, обозначенных в соглашении. В остальном правила и условия ренты с иждивением аналогичны пожизненному виду обеспечения.

Как оформить договор ренты

ГК РФ не предусматривает конкретный бланк, позволяя оформлять бумаги в свободной форме. В содержании договора ренты обязательно должна быть указана следующая информация:

• тип соглашения;
• сведения об объекте сделки (месторасположение, характеристики имущества и пр.);
• график внесения платежей, их размер, способ передачи средств (если рента пожизненная или с иждивением);
• если объект сделки — движимое имущество, договор должен предусматривать обеспечение платежей;
• порядок распределения дополнительных затрат (на переоформление права собственности, услуги нотариуса и пр.);
• стоимость выкупа (если заключается договор постоянной ренты).

Рекомендуется максимально четко определить условия соглашения, выразив их понятным и доступным для всех участников языком. Если речь идет о сделке с иждивением, необходимо подробно прописать требуемые кредитору товары и услуги, чтобы в случае разногласий ликвидировать их в досудебном порядке. Помимо обязательств, стоит упомянуть и о возможных последствиях в случае их неисполнения.

Избежать сложностей при составлении бумаги поможет обращение к юристу.

Если договор не был удостоверен нотариально, его нельзя считать действительным (согласно ст. 584 ГК РФ). В рамках своей деятельности нотариус проверит подлинность документов и полноту собранного комплекта, убедится в отсутствии обременения на имущество и в дееспособности ключевых участников соглашения.

В сделках с единовременной сменой владельца следует озаботиться посещением Росреестра для регистрации сделки и наложения обременения на имущество.

Какие документы нужны для заключения договора ренты

Перед подписанием договора ренты на квартиру требуется подготовить определенный пакет документов. В сделках с передачей прав на недвижимость этим должен заниматься потенциальный кредитор. Для корректного оформления понадобятся:

• общегражданские паспорта всех участников;
• бумага, подтверждающая право собственности на искомое имущество (выписка из Реестра, соответствующее свидетельство);
• данные о том, на основании чего собственник завладел недвижимостью (договор дарения или приватизации, бумаги о покупке или наследовании);
• документ обо всех гражданах, имеющих прописку и право пользования конкретной жилплощадью;
• сведения об оплате коммунальных услуг (есть ли долги, в каком размере);
• документы на жилплощадь из БТИ (технический план, экспликация).

Если рантье состоит в браке и его супруг не является участником сделки, от последнего потребуется согласие на заключение такого рода договора. Исключением являются случаи, когда квартира была куплена до вступления в брак, либо права на нее регламентированы брачным контрактом.

Для регистрации права собственности по договору ренты необходимо обратиться в Росреестр и уплатить государственную пошлину в необходимом размере.

Оформляя бумаги, плательщик ренты вправе запросить у второго участника сделки дополнительные документы, подтверждающие его дееспособность на момент заключения соглашения. Таковыми могут являться справки из наркологической и психоневрологической клиник. Несогласие получателя ренты пройти освидетельствование может расцениваться как попытка скрыть какие-либо важные сведения о его состоянии.

Налогообложение ренты

Заключение рентного договора сопровождается обязательной уплатой налогов. Это обстоятельство объясняется тем, что владелец недвижимости, как и в случае с арендой или продажей квартиры, является получателем налогооблагаемого дохода. Собственник жилья должен на регулярной основе подавать в ФНС соответствующие декларации и уплачивать подоходный налог по ставке 13%.

Согласно ст. 218 Налогового Кодекса РФ, рентный кредитор имеет право на возврат уплаченных средств путем использования стандартных налоговых вычетов.

После снятия обременения новый владелец недвижимости вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако при его реализации гражданин должен будет уплатить в бюджет налоговый сбор в требуемом объеме. Это правило также регламентирует Налоговый Кодекс (пп. 5 п. 1 ст. 208).

Плюсы договора ренты

Заключение обозначенного соглашения обусловлено множеством преимуществ этой сделки. Очевидные плюсы договора ренты для стороны-плательщика:

• возможность обзавестись недвижимостью в рассрочку, без каких-либо процентов и переплат;
• возможность использовать предмет сделки по прямому назначению с момента подписания бумаг. В зависимости от условий соглашения и региона проживания рантье, такой вариант может быть более выгодным по сравнению с обычной арендой;
• гарантия. Собственник вправе передумать и запросить расторжение договора, однако для этого должны быть веские основания, а сама процедура оспаривания может занимать длительное время.

Подобного рода соглашение не менее выгодно и для кредитора. В рамках договора пожизненной ренты с иждивением предусмотрено содержание, которое снимает с получателя средств и его близких огромный пласт обязанностей по уходу за жильем, заботе о своем здоровье, покупкам и пр. Кроме этого, рантье получает определенную сумму, которая ежегодно индексируется с учетом инфляции.

Минусы договора ренты

Как и любое соглашение, рентный договор не лишен некоторых минусов. Если говорить о должнике, можно выявить следующие недостатки этой сделки:

• вероятность выплаты чрезмерно большой суммы. Пожизненная рента может продлиться неопределенный период, поэтому спрогнозировать, сколько в итоге гражданин заплатит получателю, весьма затруднительно;
• невозможность продать или распорядиться имуществом иным образом до наступления смерти рантье;
• дополнительные затраты на услуги нотариуса.

Минусы договора ренты для получателя средств:

• вероятность столкнуться с недобросовестным плательщиком;
• налоговая ответственность, необходимость подавать декларации;
• трудности с оспариванием и расторжением сделки;
• невозможность распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению.

При заключении договора обеим сторонам стоит предусмотреть возможные трения и разногласия, заранее прописав все условия и нюансы сделки.

Можно ли расторгнуть

Порядок расторжения зависит от типа заключенного договора.

Если предмет сделки — постоянная рента, плательщик может либо выкупить ее, тем самым прекратив выплаты, либо расторгнуть договор в судебном порядке ввиду порчи имущества по независящим от него причинам.

В некоторых случаях рантье вправе настаивать на выкупе ренты. Причиной может послужить:

• отсутствие положенных выплат в течение последнего года;
• банкротство или иные обстоятельства, по которым можно судить о неплатежеспособности должника;
• нарушение условий договора ренты.

Отказ должника досрочно выплатить ренту или расторгнуть соглашение может стать основанием для обращения в суд. В случае положительного исхода прежний получатель средств должен зарегистрировать право собственности.

Выкуп жилплощади не предусмотрен по сделкам с пожизненным сроком действия или с иждивением. Для расторжения договора в судебном порядке у рантье должны быть веские основания — нарушение прописанных условий, неисполнение обязательств. В этом случае возможен выкуп ренты или ее расторжение с последующей компенсацией убытков получателю.

Независимо от типа сделки и причин ее расторжения плательщик не вправе требовать компенсацию или полный возврат затраченных в рамках соглашения средств.

Как избежать обмана и минимизировать риски

Чаще всего к заключению рентного договора с иждивением прибегают пожилые люди, которым требуется своевременный уход и материальная помощь. Этот вид сделки особенно привлекателен для мошенников, поэтому при подписании бумаг рекомендуется проявить максимальную бдительность:

• не стоит встречаться с предполагаемым кандидатом в одиночестве. Лучше, если компанию составит кто-либо из родственников или привлеченный специалист;
• составление договора рекомендуется доверить грамотному юристу. Он обозначит в бумагах все обязательные пункты, а также зафиксирует даже кажущиеся незначительными нюансы;
• в зависимости от выбранного вида обеспечения необходимо подробно обозначить судьбу соглашения и искомой недвижимости в случае ухода из жизни получателя платежей.

В некоторых случаях рентный должник умирает раньше кредитора. Если сделка не имеет конкретного срока действия, то обозначенные в бумагах обязательства будут возложены на родственников и прямых наследников умершего.

После вступления договора в полную силу плательщику ренты рекомендуется регулярно брать с кредитора расписку о получении средств. Когда заключенное соглашение предусматривает иждивение, следует хранить чеки на совершенные покупки, и иные доказательства соблюдения условий.

Заключение рентного соглашения — серьезный шаг, решиться на который можно только после детального изучения вопроса. Специалисты агентства недвижимости «МСК КЛЮЧ» готовы подробно проконсультировать стороны договора ренты по условиям, нюансам и необходимым документам.