Как взять в аренду землю с правом выкупа

Приобретение земельного участка — процедура затратная и сложная. А если объект предназначен для ведения бизнеса, то его покупка сопряжена с определенными рисками. Поэтому оптимальным вариантом считается аренда земли с правом выкупа.

Каковы особенности и преимущества этой сделки? Предусмотрены ли конкретные требования к участникам? С чего начать и на что обратить внимание? Обо всем в этой статье.

Аренда с правом выкупа — что это

Если говорить просто, то эта сделка объединяет и упрощает две отдельные юридические процедуры — аренду и покупку движимого или недвижимого имущества.

Если стороны пришли к обоюдному согласию по поводу передачи в собственность земельного надела, но сомневаются в целесообразности сделки, то аренда участка с правом выкупа решает сразу несколько задач.

Например, покупатель только начинает свой бизнес и, не имея достаточного опыта, сомневается в качественных показателях территории. Он заключает договор аренды, в котором предусмотрено право дальнейшего выкупа земли. Таким образом, обе стороны в выигрыше. Продавец уверен, что его собственность до продажи будет использоваться по назначению и приносить прибыль, а покупатель защищает себя от риска невыгодного приобретения.

На законодательном уровне порядок аренды с правом выкупа прописан в Гражданском кодексе, Земельном кодексе РФ и локальных нормативных актах.

Преимущества аренды земли с правом выкупа

Заключение соглашения об аренде, в котором предусмотрена возможность последующего выкупа, имеет ряд преимуществ:

• Упрощение процедуры покупки земли — нет необходимости собирать дополнительный пакет документов и заключать прочие соглашения.
• Гарантия сделки — когда в соглашении прописана возможность последующего приобретения территории, то администрация не может отказать покупателю в этом праве после наступления оговоренной даты. Этот момент особенно важен при долгосрочной аренде земли с правом выкупа. Ведь неизвестно, какие изменения произойдут в законодательстве в течение периода, предшествующего заключению сделки.
• Страховка от совершения необдуманного приобретения — выбранная территория может не подойти для ведения бизнеса, поэтому арендатор оставляет за собой право отказаться от покупки.
• Возможность разбить выкупную сумму на частичные платежи, тем самым снизив финансовую нагрузку.
• Защита уже перечисленных средств в случае аннулирования условия о последующем выкупе благодаря тому, что платежи поступают в адрес самого собственника и в этом случае подлежат возврату.
• Право устанавливать любые сроки аренды — вплоть до неопределенных. В связи с этим можно растянуть внесение выкупной суммы на этот же период.

С кем можно заключить договор

Любое физическое лицо или организация, в том числе государственные органы, могут провести сделку с подписанием договора аренды участка с правом выкупа.

Чаще всего встречается последний вариант сделки. Когда одной из сторон договора выступает государство, то участок предоставляется напрямую или через торги. По истечении указанного в соглашении срока арендатор выкупает землю, как правило, по кадастровой стоимости.

Согласно Земельному кодексу, собственник строения на территории арендуемого им государственного участка вправе выкупить его у муниципалитета по цене, которая не превышает кадастровую стоимость. В случае отсутствия построек сделка проводится только после торгов.

Избежать этой процедуры можно, например, приобретая сельскохозяйственную землю и используя ее по назначению. В этом случае с даты подписания договора должно пройти не менее трех лет.

Те же условия действуют при аренде участка под постройку многоэтажного дома или ИЖС. Тога договором, как правило, будет предусмотрен дальнейший выкуп территории без проведения аукциона (ст. 36 Земельного кодекса РФ). При нарушении целевого использования собственник имеет право расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

Без торгов можно приобрести и участок под реализацию социальной программы, к примеру, для строительства учебного заведения или детского сада.

Однако право выкупа земельного участка, находящегося в аренде, распространяется не на все категории земель. Поэтому прежде чем инициировать процедуру, важно внимательно изучить список исключенных территорий:

• собственность вооруженных сил РФ;
• участки, предназначенные для хранения опасных радиоактивных и химических отходов;
• земли для очистных сооружений;
• заповедные зоны;
• территории, которыми распоряжаются муниципальные или федеральные органы власти;
• кладбища;
• транспортные пути;
• наделы, исключенные из оборота.

Участки, включенные в этот перечень, не предназначены для аренды земли с правом выкупа у государства. Поэтому важно тщательно изучить статус и расположение рассматриваемой земли, для чего лучше прибегнуть к помощи специалистов.

Документы и условия аренды

Для заключения сделки необходимо соблюдать ряд условий:

• использовать территорию только по целевому назначению;
• выполнять все пункты договора, в частности, своевременное внесение арендных платежей;
• иметь необходимую сумму для приобретения надела;
• не иметь планов и претензий на участок со стороны государственных органов власти, когда истечет срок договора.

Порядок оформления сделки выглядит следующим образом:

1. Выбор объекта. Главное, чтобы на территории не было никаких строений. Иначе преимущественное право на покупку останется за их владельцем. Подобрать подходящий вариант можно с помощью карты Росреестра или на торгах, куда попадают наделы без обременений.
2. Получение выписки из кадастровой палаты.
3. Подача заявления в соответствующий государственный орган или муниципалитет. При себе надо иметь паспорт или выписку из ЕГРН для юридического лица, план участка, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРП, подтверждающую право на объект. Лучше сразу попросить типовой бланк заявления, чтобы избежать лишних заминок. Как правило, в нём указываются личные и контактные данные, категория земли, особенности аренды, возможность выкупа, наличие обременений и имеющиеся льготы. Заявление можно отдать при личной явке или отправить по почте. Рассматривается в течение 30 дней.
4. Отправка документов в Росреестр для оценки, если кадастровая стоимость территории не установлена.
5. Проведение межевания участка и закрепление соседских границ, которые дают право на получение технической документации.
6. Выдача муниципалитетом постановления о приобретении земельного участка, в котором прописывается окончательная стоимость.
7. Подписание договора аренды с правом последующего выкупа.
8. Оформление государственного акта на землю и заключение договора купли-продажи.

Если же передача прав невозможна без проведения торгов, то организуется аукцион, информация о котором придается публичной огласке в СМИ.

Заявление на аренду земли у государства с правом выкупа должно быть подано не позднее пяти дней до открытия торгов. Выигрывает участник, предложивший большую сумму. Этот способ аренды не очень надежен и выгоден, поскольку окончательная стоимость выкупа, как правило, превышает первоначальную.

Если в течение 30 дней других претендентов не найдется, то право на аренду объекта автоматом переходит к заявителю.

И аренда, и покупка участка оформляются в Росреестре.

Как правильно составить договор

Договор аренды с правом последующего выкупа довольно популярен в юридической практике. Его можно сравнить с покупкой товара в рассрочку.

Что значит аренда с правом выкупа? Такая имущественная сделка выгодна для обеих сторон. Покупатель получает возможность приобрести объект, внося частичные взносы вместо крупного разового платежа, а продавец — гарантии того, что сделка состоится на заранее оговоренных условиях.

Законодательством предусмотрено расширение стандартных пунктов, включенных в соглашение. К ним относятся точная дата выкупа или конкретные сроки аренды.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа оформляется в письменном виде с учетом действующих нормативно-правовых актов.

Обязательные пункты, включенные в соглашение:

• Способ передачи права на землю после истечения срока — существенное условие, без которого договор считается недействительным. Стороны могут предусмотреть индивидуальные требования, например, освобождение помещения собственником или проведение коммуникаций. Может потребоваться уплата государственной пошлины, поскольку договор аренды подлежит обязательной регистрации.
• Данные о предмете договора — размеры, местонахождение, назначение.
• Сумма, подлежащая уплате при последующем выкупе.
• Схема расчета и внесения платежей — выкупная цена может быть уплачена единовременно или в разбивке к арендной плате.
• Дата окончательного выкупа.
• Права и обязанности участников сделки.
• Условия и последовательность действий при расторжении договора.
• Форс-мажорные обстоятельства и порядок действия в случае их возникновения.
• Ответственности сторон.
• Реквизиты участников сделки.

Отдельные аспекты могут прописываться дополнительно, в зависимости от требований и пожеланий участников.

Стоимость и сроки

Окончательная цена арендованного земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости и не может превышать ее.

При этом действуют следующие принципы расчета цены с применением процентной ставки:

• 60% от кадастровой, если надел получен во временное пользование от муниципалитета и арендатор возвел на нём постройку.
• 80% от стоимости в кадастре, если первоначальное назначение объекта поменялось.
• 20% в отдельных случаях при отсутствии каких-то изменений на территории.

Выкупная цена часто зависит от региональных нормативно-правовых актов.

Заявление о приобретении участка необходимо оформить до истечения срока договора. Иначе соглашение может быть расторгнуто на законных основаниях, а арендатор утратит право выкупа объекта.

Сроки аренды определяет арендодатель с учетом требований Земельного кодекса — от трех месяцев до 49 лет.

Если участок оформляется под строительство, то наем не превышает период строительных работ (3–10 лет).

Для таких сельскохозяйственных нужд, как выпас скота или подготовка сена, участок можно арендовать максимум на три года.

Во время сезонных работ осенью и весной расторгнуть договор аренды нельзя.

Возможные проблемы

В процессе оформления сделки могут возникнуть проволочки, о которых следует знать заранее.

• Некорректная или недостоверная информация в подготовленных документах.
• Подача неполного пакета документов, предусмотренных в стандартном перечне.
• Несоответствие формы заявления — его образец лучше сразу попросить в администрации.
• Наложение запрета на выбранный участок, из-за чего он, в силу закона, не может быть передан в аренду, например, в связи с особенностями целевого использования — заповедники, территории водного и лесного фонда страны.
• Банкротство лица, подавшего заявление.
• Прекращение деятельности организации, если заявителем выступает юридическое лицо.
• Трудности, связанные со статусом нерезидента. Если заявитель не имеет гражданства РФ, то обязан предоставить документ, подтверждающий его право на совершение сделки.

При наличии любого из нарушений собственник имеет полное право отказать и в выкупе, и в заключении договора аренды.

Когда арендодатель является частным лицом, то он вправе выдвинуть собственные условия, препятствующие подписанию договора, поскольку сделка может быть заключена только по желанию сторон. Принуждение участников недопустимо.

Учитывая все особенности аренды с правом выкупа, разумно перед заключением сделки прибегнуть к помощи посредника, обладающего профессиональными знаниями и релевантным опытом.

Вот лишь несколько преимуществ такого решения:

• Правовая информация, полученная из общедоступных источников, является базовой и не содержит важных деталей и аспектов, которые может подсказать грамотный юрист.
• Рынок недвижимости не стоит на месте. А вместе с ним развиваются и совершенствуются мошеннические схемы, которые довольно сложно выявить, не имея специальных знаний и опыта.

Сегодня почти каждая организация имеет штатного юриста, который занимается оформлением договоров с контрагентами. В этом случае велика вероятность, что условия будут сформулированы не в пользу второй стороны. А вот найти эти нюансы не так-то просто без привлечения специалиста.

Агентство недвижимости «МСК КЛЮЧ» имеет большой опыт заключения сделок аренды с правом последующего выкупа. Специалисты проконсультируют по всем вопросам, проведут подготовительную работу и выступят посредниками на каждом этапе заключения сделки.