Как выбрать комнату в коммуналке в Москве

Коммунальные квартиры уходят в прошлое, они составляют не более 4% жилищного фонда столицы, но комната в коммуналке в Москве — объект, пользующийся спросом на рынке недвижимости, особенно на фоне растущих цен на столичное жилье. В покупке комнаты нет особых сложностей, однако последующая продажа ее может быть сопряжена с проблемами.

Почему люди покупают комнаты в коммуналке

Комнаты востребованы в основном приезжими, которые нацелены закрепиться в столице, а покупка квартиры им пока не по карману. Приобретают жилье в коммуналке и москвичи в случае развода и необходимости разъехаться. Бывает, нужно срочно решить жилищную проблему в определенном районе, студия в новостройке на окраине не устраивает. Так человек за неимением других возможностей выбирает коммуналку.

Спрос на комнаты обусловлен в первую очередь ценой, так как самая доступная студия дороже на 20–25%. Скупка комнат по отдельности в целях приобретения всей квартиры уже почти не практикуется. Все интересные варианты больших коммуналок в центре Москвы предприимчивые люди давно скупили и сделали из них дорогие апартаменты для состоятельных жителей столицы.

Сколько стоит коммуналка в Москве

Диапазон цен в столице широк: от 2 до 10 млн рублей. Средняя стоимость комнаты в коммуналке в Москве — 4,5 млн рублей, в 2022 году цена возросла на 18% по сравнению с прошлым годом.

Комнату 11, 6 м2 в промышленном районе столицы предлагают по минимальной цене — 2 млн рублей. Наиболее дорогие варианты — пакетные, то есть продажа нескольких комнат в одной коммунальной квартире в Москве, в центральном районе. Ориентировочная цена такой сделки — около 40 млн рублей.

От чего зависят цены на комнату в Москве

Сколько стоит коммуналка в Москве для покупателя, зависит от ряда факторов:

• район;
• состояние квартиры;
• площадь;
• количество комнат в коммуналке;
• контингент людей, проживающих в квартире.

Комната в коммунальной квартире в центре Москвы дороже, чем в спальном районе или в экологически неблагоприятной зоне.

Хороший ремонт, чистота в местах общего пользования коммуналки тоже поднимают стоимость апартаментов. Квартира с ржавыми трубами, сыплющейся штукатуркой и тараканами обеспечит покупателю бюджетный вариант приобретения комнаты.

Комнаты, выставленные на продажу, большей частью невелики по площади. Средняя коммуналка в Москве — 17 м2. Простором и высокими потолками отличаются квартиры старой постройки. Большая комната в таких домах даже без ремонта будет стоить недешево, так как в перспективе ее можно хорошо обустроить.

Чем больше заселенность квартиры, тем дешевле апартаменты в ней. Напротив, малая заселенность повышает спрос и цену на объект. Контингент жильцов тоже влияет на формирование цены. Если покупателя ожидает соседство с людьми пьющими или компанейской молодежью, он вправе настаивать на снижении цены.

Как в ценах на обычную квартиру, имеет значение, хорошая ли инфраструктура окружает дом, какой транспорт поблизости, когда был капитальный ремонт. Повышает стоимость комнаты наличие в ней балкона. Возрастает цена объекта в двух- или трехкомнатной квартире, если есть перспектива приобретения всей квартиры.

По постановлению Правительства Москвы от 18.10.2018 (№ 1218-ПП), зарегистрированный в коммуналке собственник может присоединить свободную комнату в коммунальной квартире в Москве по льготной цене.

Как выбрать комнату в коммуналке

Приняв решение купить комнату, покупатель ищет в объявлениях, какая коммуналка в Москве подойдет ему, и находит немало вариантов с хорошей площадью, ремонтом, приличными соседями и т. д. Когда дело доходит до просмотров, круг выбранных объектов сужается. Причина — не все параметры указывают в объявлениях.

Качество дома

Определяющее значение качества дома имеет материал, из которого он сделан. Фотография превосходной светлой и чистой комнаты с ремонтом наверняка приглянется покупателю, но действительность может разочаровать: чудесное помещение может находиться в старой деревянной двухэтажке.

Типов домов много: кирпичные, монолитные, панельные, «сталинки», хрущевки, брежневки. Главное требование к дому, к какой бы категории он ни относился, — добротность. Дома старого фонда обязательно должны быть с капитальным ремонтом. Кирпичные дома дороже других, они лучше монолитных и панельных сохраняют тепло. Но состояние кирпичного дома тоже может быть неудовлетворительным.

Состояние двора и подъезда

Ухоженный чистый двор, опрятный подъезд — знак качественной работы управляющей компании и порядочности жильцов. Запущенный двор, неработающий лифт, мусор в подъезде, исписанные стены, стойкий запах сигаретного дыма, хлам на подоконниках — всё это повод, чтобы насторожиться и не спешить с приобретением комнаты в таком доме.

Состояние комнаты и планировка

Состояние жилья — определяющий показатель его стоимости. Свежий ремонт всей квартиры или выбранной для покупки комнаты поднимает ценник.

Если дом относится к категории старого фонда, при осмотре надо обратить внимание на окна и пол, потому что ремонт в старом фонде потребует больших затрат: в нестандартном помещении всё покупается под заказ.

При осмотре следует проверить работу всей сантехники. Если есть неполадки, это может говорить о несогласии в отношениях соседей, которые не могут совместно решить общую проблему. Наличие запаха в квартире тоже признак бытового неблагополучия.

Покупателю стоит выяснить, была ли в квартире перепланировка. Если была, все ли разрешения получены? Незаконная перепланировка не помешает сделке, но она не должна влиять на повышение цены в той же мере, как хороший ремонт.

С незаконной перепланировкой могут быть связаны предложения о продаже комнаты в однокомнатной коммуналке в Москве. Если продавец убеждает покупателя, что у него будет не доля в жилом помещении, а изолированная комната, это означает, что квартира в старом доме и когда-то в ней сделали перепланировку.

В старых постройках комнаты были около 30 квадратных метров и с двумя окнами, что позволяло разделить одно помещение на два. После перепланировки люди обычно не заботились о том, чтобы узаконить квартиру в качестве двухкомнатной. Было опасение, что перегородку заставят убрать. Так по документам жилье оставалось однокомнатным.

Соседи

Коммунальные квартиры в Москве разные по происхождению, это влияет на климат в отношениях соседей и на спрос на комнаты.

В классических коммунальных квартирах старого фонда и бывших общежитиях живут несколько семей, время от времени меняются жильцы. Здесь люди принимают ситуацию, что надо как-то ладить между собой. Конфликты возникают, когда кто-то действительно портит жизнь окружающим.

Если же приходится сосуществовать в малогабаритной квартире с одним соседом, его родственники и наследники могут сделать жизнь невыносимой. В советских домах-брежневках есть квартиры, изначально предназначенные под коммунальные. Приобретение жилой площади в такой квартире не самый плохой вариант. Тяжелый моральный климат поджидает покупателей комнат в современных квартирах, ставших коммунальными в результате семейных раздоров и разводов.

Район

Правильно выбирать район для покупки комнаты — значит, учитывать условия для жизни:

• транспортная сеть — близость остановок, метро;
• социальная инфраструктура — детский сад, школа, поликлиника;
• магазины;
• парки;
• экологическая чистота.

Список включает обычные составляющие комфортной среды обитания, его можно продолжить. Каждый определяет сам, что ему важно.

В 2022 году лучшими для жизни в Москве признаны следующие районы:

• Раменки (ЗАО),
• Дорогомилово (ЗАО),
• Хорошёво-Мнёвники (СЗАО),
• Филевский парк (ЗАО),
• Даниловский (ЮАО),
• Строгино (СЗАО),
• Крылатское (ЗАО).

Эти районы отличаются большим количеством парковых зон, экологическим благополучием, но цены на жилье здесь высокие. Стоит отметить, что по всей Москве развивается инфраструктура и благоустраиваются зеленые зоны, поэтому в каждом московском округе найдется подходящий для жизни район.

Документы на комнату

Необходимый перечень документов для покупки комнаты: 

• подтверждение права собственности на жилплощадь в коммунальной квартире;
• отказы соседей от преимущественного права, заверенные нотариусом;
• технические и кадастровые документы на комнату в коммунальной квартире;
• справка об отсутствии задолженности за электроэнергию и другие коммунальные услуги;
• справка с перечнем всех зарегистрированных жильцов квартиры;
• нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки;
• документы, удостоверяющие личность (паспорта);
• согласие со стороны органов опеки.

Один из самых важных документов при покупке жилья в коммуналке — отказ соседей от преимущественного права. Без него сделка считается недействительной, она может быть опротестованной в суде одним из соседей.

Какие могут быть подводные камни

Так называемых подводных камней в приобретении апартаментов в коммунальной квартире несколько.

Комната или доля?

Покупатель может столкнуться с тем, что выбранный им объект окажется не комнатой, а долей, частью помещения. Если доля выделена в комнату, то границы доли понятны. Есть, однако, неудобства и риски в этой распространенной ситуации, когда покупатель официально становится владельцем доли, а не комнаты.

В коммунальной квартире собственник комнаты имеет право зарегистрировать родственников, не спрашивая соседей. Владелец доли может зарегистрировать на своей жилплощади без согласия собственников только несовершеннолетних детей, для регистрации супруги потребуется согласие.

Кому принадлежит объект

Прежде чем совершать сделку, надо установить, кому в действительности принадлежит комната в коммуналке в Москве. До сих пор не все объекты коммуналки приватизированы. По выписке из ЕГНР можно определить, не принадлежит ли объект муниципалитету. Если приглянувшаяся жилплощадь является муниципальной собственностью, надо направить запрос в Департамент городского имущества. Цена на жилье в этом случае будет устанавливаться там.

Коммуналка в ипотеку

Закон не запрещает покупать комнату в коммуналке в ипотеку, но в действительности это сделать непросто.

Отношение банков к сделке

Многие банки не готовы давать заем на сделку, объект которой стоит сравнительно недорого. Если у заемщика возникнут трудности с выплатой кредита, комната перейдет в собственность банка. Но легко ли будет ее продать, чтобы возместить убытки? В этой ситуации банк повышает требования к заемщику и условия кредитования делает более суровыми.

Отказы соседей

Если соседи не претендуют на приобретение комнаты, понравившейся покупателю, ему для оформления ипотечного кредита придется совместно с продавцом взять с каждого соседа письменный отказ на преимущественное право. После этого все отказы надо прикрепить к пакету документов на ипотеку.

Залог имущества

Ряд банков, чтобы подстраховаться, требуют в залог не объект в коммуналке, на который выдается кредит, а иное жилье заемщика.

Без всяких проблем банки дают ипотеку на последнюю комнату в коммуналке, когда остальные уже в собственности заемщика. Таким образом банк получает в залог всю большую квартиру.

Требования к жилью

Оформить ипотечный кредит можно на комнату в коммуналке в Москве, только если она отвечает следующим параметрам:

• площадь не менее 12 м2;
• находится в районе банка, оформляющего ипотеку;
• не в аварийном состоянии;
• в квартире есть кухня и санузел;
• имеется отопление, водопровод, электричество;
• отсутствую деревянные перекрытия;
• относится к категории вторичного жилья.

Брать кредит на коммуналку нежелательно, но в безвыходном положении человек идет на этот шаг.

Если купить просторное жилье пока не по карману, а на коммуналку в Москве средств достаточно, то приобретение такой недвижимости будет неплохим вложением. Чтобы не ошибиться с выбором, обратитесь за помощью в агентство недвижимости. Специалисты АН «МСК КЛЮЧ» сделают подборку выгодных предложений, проверят юридическую чистоту объекта и сопроводят сделку купли-продажи.